Η πανδημία του κορωνοϊού, που συνεχίζει να βυθίζει την ελληνική οικονομία σε ύφεση, έχει ανατρέψει πλήρως το τοπίο και στην ενοικίαση ακινήτων. Οι αγοραπωλησίες “πάγωσαν”, οι πλατφόρμες τύπου Airbnb “κατέρρευσαν” και οι ιδιοκτήτες ακινήτων, βλέποντας την τουριστική σεζόν να χάνεται και τα εισοδήματά τους να εξανεμίζονται, επιστρέφουν στην παραδοσιακή μίσθωση, με την αγορά να γεμίζει ξανά ενοικιαστήρια...
Τα σημάδια της πανδημίας στην ελληνική κτηματαγορά άρχισαν εδώ και καιρό να γίνονται ορατά στις τιμές των ενοικίων, οι οποίες έχουν αρχίσει να “ξεφουσκώνουν” ιδιαίτερα σε περιοχές όπου είχαν εκτιναχθεί στα ύψη προ κορωνοϊού. Η μείωση αυτή αποτελεί στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών, οι οποίοι χρειάζονται άμεσα εισόδημα για να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους, ενώ πολλοί σπεύδουν να προλάβουν να μισθώσουν το ακίνητό τους πριν έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις.
Μια πρώτη έρευνα στις τιμές των ενοικίων στη μετά κορωνοϊό εποχή σε διάφορες περιοχές της Κρήτης, αλλά και όλης της χώρας, δείχνει μειώσεις που υπερβαίνουν ακόμη και το 20%, ενώ σημειώνονται και ακραίες μειώσεις που αγγίζουν το 40%! Το 35% μάλιστα των ακινήτων για τα οποία οι ιδιοκτήτες αυτοβούλως μείωσαν τη ζητούμενη τιμή είναι ακίνητα ανακαινισμένα και επιπλωμένα.
Οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν φθίνουσα τάση, ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο τιμών το προηγούμενο χρονικό διάστημα, και αναμένονταν η ρύθμισή τους μετά το 2ο εξάμηνο του 2020. Κατά τους παράγοντες της αγοράς, η μείωση αυτή φαίνεται, συν τοις άλλοις, να αποτελεί στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα, διότι σε πολλές περιπτώσεις το εισόδημα από το μίσθωμα καλύπτει κάποια άλλη υποχρέωση ή ακόμα και τη δόση δανείου. Αξίζει βέβαια να σημειωθεί πως η επανεκκίνηση του τουρισμού δε δείχνει ικανή να σώσει τη σεζόν για τα Airbnb ακίνητα, πολλά εκ των οποίων επέστρεψαν - ανακαινισμένα και επιπλωμένα - στα “παραδοσιακά” ενοίκια. Αξίζει να σημειωθεί πάντως πως οι τάσεις... φυγής από το Airbnb και τις άλλες πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων είχαν αρχίσει να εδραιώνονται από τον Απρίλιο, με τις αγγελίες των ακινήτων που προσφέρονται για ενοικίαση να καταγράφουν αυξήσεις έως και κατά 44,4%. Το φαινόμενο, ωστόσο, διογκώθηκε τον Μάιο.
Διπλάσια τα διαθέσιμα σπίτια
Τα στοιχεία δείχνουν τις διαφορές στις τιμές ενοικίασης και στα προσφερόμενα για ενοίκιο ακίνητα από το διάστημα προ της “καραντίνας” (1η Μαρτίου) μέχρι και σήμερα, με τις τιμές ακόμα και στις καλές περιοχές να έχουν πέσει από 15-20% τόσο στις γκαρσονιέρες όσο στα δυάρια και στα τριάρια, ενώ την ίδια ώρα πολλά από τα σπίτια που προσφέρονται προς ενοικίαση, εκτός του ότι διατίθενται σε αρκετά προσιτές τιμές, προσφέρονται ηλεκτρικά εξοπλισμένα, επιπλωμένα και σε πολύ καλή κατάσταση. Βέβαια η ζήτηση δε φαίνεται να είναι ανάλογη της προσφοράς...
Για του λόγου το αληθές, “αλιεύοντας” κάποιες αγγελίες προς ενοικίαση σπιτιών ως παράδειγμα της μείωσης που έχει σημειωθεί στα ενοίκια, να αναφέρουμε ότι αυτή τη στιγμή οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να βρουν 3άρι διαμέρισμα δίπλα στο κέντρο σε καλή κατάσταση, 80 τ.μ., με απεριόριστη θέα και άλλες ανέσεις στα 400 ευρώ. Επίσης 3άρι διαμέρισμα ισογείου, 70 τ.μ. στον Μασταμπά, με αυτόνομη θέρμανση, ενιαίο χώρο κουζίνα-καθιστικό, δύο υπνοδωμάτια και μπαλκόνι είναι στα 380 ευρώ, ενώ παλιά τέτοιες περιπτώσεις μισθώνονταν το λιγότερα στα 450-500 ευρώ. Επίσης, δυάρι σε άριστη κατάσταση στο κέντρο μπορεί να βρει κανείς στα 290 ευρώ, ενώ 3άρι μεζονέτα σε παραθαλάσσια περιοχή του Ηρακλείου σε άριστη κατάσταση, πρόσφατα ανακαινισμένη με πολλά κομφόρ, προσφέρεται μόλις στα 350 ευρώ! Πτώση βέβαια σημειώνεται και στα τεσσάρια, τα οποία κυμαίνονται στα 500-600 ευρώ, εκεί που παλιά για τα ενοικιάσει κανείς έπρεπε να βάλει πολύ βαθιά στην τσέπη το χέρι, μιας και το μίσθωμά τους ξεπερνούσε κατά πολύ τα 800 ευρώ. Η νέα έρευνα για τα ενοίκια φανερώνει επίσης ότι υπάρχουν περιοχές όπου διπλασιάστηκαν τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα.
Σε επικοινωνία που είχαμε με τον πρόεδρο της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου, δικηγόρο Κώστα Αράπογλου, προκειμένου να μας εξηγήσει πού οφείλεται η μείωση αυτή, εκείνος είπε πως «η μείωση υφίσταται και στο Ηράκλειο, και ο λόγος είναι ότι όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων νοίκιαζαν με βραχυχρόνια μίσθωση έχουν επιστρέψει στη μακροχρόνια, με αποτέλεσμα να έχει αυξηθεί ο αριθμός των προσφερόμενων προς ενοικίαση σπιτιών και να έχει πέσει η τιμή τους. Η ζήτηση βέβαια αυτή τη στιγμή είναι περιορισμένη. Αυξημένη ζήτηση όμως θα υπάρξει όταν ανακοινωθούν οι βάσεις των πανελλαδικών, οπότε και οι υποψήφιοι φοιτητές θα αναζητήσουν στέγη».
Πτώση και στις αγοραπωλησίες
Τα πρώτα σημάδια αλλαγών πάντως στην αγορά έχουν ήδη φανεί, με πολλούς ιδιοκτήτες να σπεύδουν να μειώσουν το μίσθωμα, να επιστρέφουν στην “παραδοσιακή” μακροχρόνια μίσθωση ή να προσπαθούν να πωλήσουν το ακίνητό τους μπροστά στις συνθήκες αβεβαιότητας που έχουν δημιουργηθεί για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών e-Real Estates, η πτώση αφορά τόσο τα ενοίκια όσο και τις τιμές αγοραπωλησιών.
Τα τελευταία χρόνια οι τιμές πώλησης εκτινάχτηκαν, καθώς η Ελλάδα αποτέλεσε πόλο έλξης επενδύσεων, κυρίως λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο τουρισμό. Τα στοιχεία δείχνουν ότι το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια είτε από εγχώριους επενδυτές, είτε από αλλοδαπούς, ήταν ακίνητα με στόχο την εκμετάλλευσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων και την απόκτηση της golden visa, όσον αφορά τους αλλοδαπούς, καθώς και την αγορά αυτοτελών κτηρίων για τη δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων.
Ωστόσο, με τους αυστηρούς περιορισμούς στις μετακινήσεις, την ανασφάλεια των πολιτών να ταξιδέψουν στο εξωτερικό και τη συνεπακόλουθη αβεβαιότητα που έχει δημιουργηθεί στον τουριστικό κλάδο, το τοπίο φαίνεται να αλλάζει. Μάλιστα, οι αλλαγές που αναμένεται να γίνουν στο επόμενο διάστημα, ως αποτέλεσμα της κρίσης που προκαλεί η πανδημία του νέου κορωνοϊού, εκτιμάται ότι θα είναι μεγάλες.
Παράγοντες της αγοράς, ωστόσο, θεωρούν πως βάσει των σημερινών δεδομένων η κορύφωση των μειώσεων στις τιμές πώλησης αναμένεται να καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και την αρχή του 2021 και θα εξαρτηθεί από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον, την εγχώρια δυναμική της μεσαίας τάξης, που είναι σχεδόν ανύπαρκτη, τη στάση των αλλοδαπών επενδυτών, καθώς και των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην ελληνική κτηματαγορά, και τη ζητούμενη τιμή αυτών. Βέβαια, καθοριστικό παράγοντα στην πορεία των τιμών θα αποτελέσει η συχνότητα και οι τιμές με τις οποίες θα διοχετευτούν στην αγορά τα χαρτοφυλάκια ακινήτων, που έχουν στην ιδιοκτησία funds και τραπεζικά ιδρύματα, καθώς και ο ρυθμός των πλειστηριασμών το επόμενο διάστημα. Όπως εκτιμάται, οι τιμές των ακινήτων σίγουρα θα επηρεαστούν από την έναρξη των πλειστηριασμών σε μικρότερες αξίες, ενώ σε πολλές περιοχές ακόμη και σε προ κορωνοϊού εποχή θα λειτουργούσε ως ανάχωμα στην άνοδο ή/και στη διατήρηση των τιμών.
