Ένα πάγιο πρόβλημα του δυτικού κόσμου είναι η κατοικία. Το κόστος κτήσης ενός σπιτιού ή διαμερίσματος ανεβαίνει σταθερά και συχνά... εκρηκτικά σε όλο τον κόσμο, παρότι οι πραγματικοί μισθοί και γενικότερα τα πραγματικά εισοδήματα ανεβαίνουν οριακά ή (σε περιπτώσεις όπως της Ελλάδας) μειώνονται. Σε ορισμένες χώρες η κατάσταση έχει ξεφύγει από κάθε όριο. Για παράδειγμα, στις μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ και της Βρετανίας, σε αρκετές πόλεις της Γερμανίας, σε πρωτεύουσες όπως το Τόκιο κ.λπ.
Τα τελευταία 5 χρόνια η κατάσταση έχει αρχίσει να "ξεφεύγει" και στην Ελλάδα. Δεν είναι η πρώτη φορά που συμβαίνει αυτό, ζήσαμε την πρώτη δική μας "φούσκα" ακινήτων τη δεκαετία του 2000, αλλά τότε τα εισοδήματα ανέβαιναν και αυτό τροφοδότησε τις υψηλές τιμές των κατοικιών και τα υψηλά ενοίκια. Όπως την τροφοδότησε και το ότι οι τράπεζες έδιναν χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια σε όποιον... τύχαινε να περνά απέξω και με καμία εγγύηση πέραν του ίδιου του ακινήτου.
Άνοδος δίχως αντίκρισμα
Ωστόσο, τα τελευταία πέντε χρόνια ζούμε ένα παράδοξο φαινόμενο στη χώρα μας, με τις τιμές των κατοικιών - τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση, ιδιαίτερα δε για ενοικίαση - να έχουν ξεφύγει στη... στρατόσφαιρα, καθώς έχουν “τσιμπήσει” από 30% έως... 100% (!!!) μέσα στην πενταετία, ενώ την ίδια ώρα οι πραγματικές αμοιβές μειώνονται, αφού οι αυξήσεις μισθών - όπου υπάρχουν - είναι πολύ χαμηλότερες από τον καλπάζοντα πληθωρισμό!
Με άλλα λόγια, αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα δημιουργείται μια “φούσκα” ακινήτων που κάνει αυτήν την προπερασμένης δεκαετίας να μοιάζει με... αστείο.
Οι παράγοντες της “φούσκας”
Βεβαίως υπάρχουν τρεις παράγοντες που ευνοούν τη δημιουργία αυτής της “φούσκας”. Ο πρώτος είναι η τεράστια διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Στις τουριστικές περιοχές (συμπεριλαμβανομένης της πρωτεύουσας, τουλάχιστον κεντρικά και στις περιοχές που εξυπηρετούνται από metro) πολλές δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα νοικιάζονται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, “στερεύοντας” την αγορά από ακίνητα και οδηγώντας τους ιδιοκτήτες να ζητάνε... ό,τι τους έρθει για να πουλήσουν ή να νοικιάσουν μακροπρόθεσμα το ακίνητό τους.
Παράγοντες της αγοράς υπολογίζουν ότι μερίδιο 60% της “καταστροφής” της ελληνικής αγοράς στέγης οφείλεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ίσως να ’ναι και μεγαλύτερο, θα πούμε εμείς.
Η μοιραία “χρυσή βίζα”
Ένας άλλος παράγοντας που προκάλεσε τεράστιο πρόβλημα ήταν η λεγόμενη “χρυσή βίζα”. Κάθε χρόνο “έφευγαν” σε ξένους επενδυτές με το πρόγραμμα αυτό από 2.500 έως 8.000 ακίνητα, δημιουργώντας ακόμη περισσότερα προβλήματα σε μια αγορά ακινήτων ήδη εξαιρετικά επιβαρυμένη. Το σύνολο σχεδόν των ακινήτων της “χρυσής βίζας” ήταν επενδυτικά, τα περισσότερα για βραχυχρόνιες μισθώσεις και ορισμένα (κυρίως αγορασμένα από Κινέζους) για μακροχρόνιες.
Ευτυχώς κάποια στιγμή η ελληνική κυβέρνηση, τελευταία και καταϊδρωμένη, κατάλαβε τι ζημιά κάνει αυτή η ανοησία κι αύξησε κάθετα τα όρια για τις περιζήτητες περιοχές. Πριν την Ελλάδα το είχαν καταλάβει οι κυβερνήσεις της Πορτογαλίας και της Ισπανίας, όπου επίσης έχει προκύψει τεράστια κρίση στέγης. Μάλιστα, στην Ισπανία δεν την περιόρισαν απλώς, την... έκοψαν εντελώς!
Τα στεγαστικά
Η άνοδος των επιτοκίων και η συρρίκνωση των εισοδημάτων είχαν ως αποτέλεσμα να “παγώσει” η στεγαστική πίστη, καθώς πλέον είναι πολύ λίγα τα στεγαστικά δάνεια που δίνουν οι τράπεζες. Αυτό από τη μία “φρενάρει” τη “φούσκα”, αλλά από την άλλη έχει ακριβώς την αντίθετη επίδραση: μια και δε χτίζονται νέα ακίνητα και τα υπάρχοντα γίνονται Airbnb, τα λίγα που απομένουν... αξίζουν χρυσάφι.
Τρελά νοίκια
Πλέον στην Ελλάδα η ιδιοκατοίκηση, εφόσον δεν υπάρχουν έτοιμα (πολλά) λεφτά από τους γονείς, αρχίζει και μοιάζει για τα νέα ζευγάρια “όνειρο θερινής νυκτός”. Οι μισθοί είναι τόσο χαμηλοί, που η αποταμίευση έστω κι ελάχιστων χρημάτων είναι εξαιρετικά δύσκολη, οι τράπεζες έχουν κλείσει τις “κάνουλες” και δε δίνουν στεγαστικά κι ακόμη και αν δώσουν τα επιτόκια είναι “στον Θεό” και οι δόσεις γίνονται δυσβάστακτες. Κυριολεκτικά, αν έστω ένα μέλος του ζεύγους δεν είναι μόνιμος δημόσιος υπάλληλος, οι πιθανότητες να πάρουν στεγαστικό είναι... σχεδόν ανύπαρκτες.
Οπότε όλοι στρέφονται στην ενοικίαση διαμερίσματος και εκεί... αντιμετωπίζουν το απόλυτο χάος!
Διαμερίσματα- “τρύπες”, ασυντήρητα, σε άθλια κατάσταση και σε “λαϊκές” συνοικίες, νοικιάζονται για 7, 8, 9 και 10 ή και... 12 ευρώ το τ.μ. μηνιαίως, τιμές που δεν υπήρχαν ούτε για επιπλωμένα πολυτελώς, ολοκαίνουργια σούπερ λουξ διαμερίσματα στις πιο προνομιούχες “κυριλέ” περιοχές της χώρας πριν από 6 χρόνια.
Τα... μαύρα
Ακόμη πιο αστείο (ή τραγικό αν θέλετε), ότι ίσως και το 80% των ιδιοκτητών δηλώνει μόνο μέρος του ενοικίου στην εφορία και τα υπόλοιπα τα εισπράττει “μαύρα”, ώστε να μη φορολογείται! Αφού η ερώτηση «πόσα να δηλώσω στην εφορία ότι πληρώνω για ενοίκιο;» θεωρείται... απολύτως αυτονόητη για τον ενοικιαστή! Μάλιστα, οι ελάχιστοι που ακούν ως απάντηση «ό,τι μου δίνεις», δεν πιστεύουν στα αφτιά τους!
Υπολογίζεται ότι μόλις το 55% των εισπραττόμενων ενοικίων δηλώνονται, αλλά στην πραγματικότητα το νούμερο αυτό είναι διογκωμένο και πολύ υψηλότερο από το πραγματικό, που πρέπει να ’ναι πολύ πιο κοντά στο 25% ή και το 20%.
Για παράδειγμα, το 2023 δηλώθηκαν ως εισοδήματα από ενοίκια 6,8 δισ. ευρώ, που αφορούσαν σε συνολικά λίγο περισσότερα από 1,6 εκατ. ενοικιαζόμενα ακίνητα.
Το αστείο είναι ότι αυτό το ποσό παραμένει... σταθερό από το 2018! Ναι, με τις τιμές των ενοικίων να έχουν καταγράψει μια αύξηση από το 2018 έως το 2022 περί το 35-40% μεσοσταθμικά, οι ιδιοκτήτες δηλώνουν... ακριβώς τα ίδια!
Επίσης, το μέσο ετήσιο μίσθωμα είναι 4.200 ευρώ, που είναι το μέσο ετήσιο μίσθωμα για μια... μέτρια γκαρσονιέρα στο Ηράκλειο! Μια και το 1/4 των ακινήτων είναι επαγγελματικά (που έχουν κατά τεκμήριο υψηλό ενοίκιο) και μόνο το 40% των διαμερισμάτων που ενοικιάζονται είναι γκαρσονιέρες και δυάρια, τα 4.200 ευρώ ανά μίσθωμα είναι γελοίο ποσό.
Αυξήσεις- “φωτιά”
Επίσης, κάθε μίσθωμα που λήγει (εκ του νόμου η διάρκεια της πρώτης μίσθωσης είναι τριετής) φέρνει τον ενοικιαστή αντιμέτωπο με εξωπραγματικές αυξήσεις που ζητάνε οι ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα, σε ένα τριάρι 70 τ.μ. 35ετίας, που νοικιαζόταν 500 ευρώ (ήδη υπερβολικά υψηλό ενοίκιο!), έληξε η τριετία και ο ιδιοκτήτης ζήτησε αύξηση στα... 700 ευρώ για να συνεχίσει! Και με συμβόλαιο ενός χρόνου!
Απίστευτα πράγματα, τραγικά!
