Νέα δεδομένα στη συζήτηση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb και την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ευρώπη δημιουργεί η πρόταση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για τον Affordable Housing Act, τον νέο «Νόμο για Οικονομικά Προσιτή Στέγαση».
Η πρόταση που παρουσιάστηκε στις 9 Σεπτεμβρίου 2026 δεν επιβάλλει μια ενιαία απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση.
Δημιουργεί, αντίθετα, ένα κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο μέσα στο οποίο οι εθνικές, περιφερειακές και τοπικές Αρχές μπορούν να λαμβάνουν μέτρα όταν αποδεικνύεται ότι μια περιοχή αντιμετωπίζει σοβαρή στεγαστική πίεση.
Το βασικό ζητούμενο είναι να υπάρχει μεγαλύτερη νομική ασφάλεια για τις Αρχές που θέλουν να προστατεύσουν τη διαθεσιμότητα και την οικονομική προσιτότητα της κατοικίας, χωρίς οι παρεμβάσεις τους να έρχονται σε σύγκρουση με τους κανόνες της ενιαίας αγοράς.
Πότε μπορεί να θεωρηθεί μια περιοχή «υπό στεγαστική πίεση»
Η πρόταση εισάγει την έννοια της «περιοχής υπό στεγαστική πίεση», δηλαδή μιας σαφώς οριοθετημένης περιοχής όπου η αναντιστοιχία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών προκαλεί μετρήσιμες πιέσεις στην αγορά.
Η αξιολόγηση δεν θα βασίζεται απλώς στην εκτίμηση ότι «τα σπίτια είναι ακριβά». Οι αρμόδιες Αρχές θα πρέπει να στηρίζονται σε δεδομένα και συγκεκριμένους δείκτες, ώστε να τεκμηριώνεται η κατάσταση της τοπικής αγοράς.
Μεταξύ των στοιχείων που μπορούν να εξετάζονται είναι η σχέση των τιμών των κατοικιών με τα εισοδήματα, η εξέλιξη της ζήτησης και της προσφοράς και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την πρόσβαση των κατοίκων σε κατοικία.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει αναπτύξει παράλληλα κοινή μεθοδολογική προσέγγιση για τον εντοπισμό τέτοιων περιοχών, με στόχο οι αποφάσεις να στηρίζονται σε συγκρίσιμα και διαθέσιμα δεδομένα και όχι σε αυθαίρετες εκτιμήσεις.
Τι μπορεί να γίνει με τα Airbnb
Εφόσον μια Αρχή διαπιστώσει ότι μια περιοχή βρίσκεται υπό στεγαστική πίεση, η πρόταση επιτρέπει τη λήψη συγκεκριμένων μέτρων για την προστασία της διαθεσιμότητας και της οικονομικής προσιτότητας της κατοικίας.
Στο επίκεντρο βρίσκονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε κατοικίες που δεν αποτελούν την κύρια κατοικία του οικοδεσπότη. Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορούν να προβλεφθούν περιορισμοί στην πρόσβαση ή στην παροχή υπηρεσιών βραχυχρόνιας διαμονής, όταν αυτοί δικαιολογούνται από την ανάγκη προστασίας της στεγαστικής αγοράς.
Αυτό σημαίνει ότι το νέο πλαίσιο δεν αντιμετωπίζει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον ίδιο τρόπο.
Η πρόταση προβλέπει ότι οι περιορισμοί που επιβάλλονται αποκλειστικά για λόγους προστασίας της οικονομικής προσιτότητας και της διαθεσιμότητας της κατοικίας αφορούν καταλύματα που δεν παρέχονται από οικοδεσπότη στην κύρια κατοικία του.
Επομένως, δεν προκύπτει από την πρόταση ένα οριζόντιο μέτρο που θα καταργεί τη δυνατότητα ενός ιδιοκτήτη να διαθέτει την κύρια κατοικία του υπό τους ίδιους όρους με ένα ακίνητο που χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως τουριστικό κατάλυμα.
Οι περιορισμοί δεν θα μπορούν να επιβάλλονται αυθαίρετα
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία της πρότασης είναι ότι οι περιορισμοί θα πρέπει να είναι τεκμηριωμένοι, αναγκαίοι, αναλογικοί και στοχευμένοι.
Με άλλα λόγια, μια πόλη δεν θα μπορεί απλώς να επικαλεστεί τη στεγαστική κρίση και να επιβάλει οποιοδήποτε μέτρο επιθυμεί. Θα πρέπει να υπάρχει σύνδεση ανάμεσα στο πρόβλημα που αντιμετωπίζει η συγκεκριμένη περιοχή και στο μέτρο που επιλέγεται.
Η Επιτροπή θέλει με αυτόν τον τρόπο να δημιουργήσει μια πιο καθαρή διαδικασία για την αξιολόγηση των παρεμβάσεων, ώστε οι Αρχές να γνωρίζουν πότε και με ποιους όρους μπορούν να περιορίσουν μια δραστηριότητα που επηρεάζει την αγορά κατοικίας.
Παράλληλα, προβλέπονται απαιτήσεις για διαφάνεια, αναλογικότητα και επανεξέταση των μέτρων. Η λογική είναι ότι οι παρεμβάσεις θα πρέπει να ανταποκρίνονται στις πραγματικές συνθήκες της κάθε περιοχής και να μπορούν να αξιολογούνται με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία.
Ποιος θα αποφασίζει
Η στεγαστική πολιτική παραμένει κατά κύριο λόγο αρμοδιότητα των κρατών-μελών και των εθνικών, περιφερειακών και τοπικών Αρχών.
Η Κομισιόν δεν αποφασίζει ποια ευρωπαϊκή πόλη θα περιορίσει τα Airbnb, ούτε επιβάλλει έναν ενιαίο αριθμό ημερών ή ένα κοινό όριο για όλες τις χώρες.
Η πρόταση λειτουργεί ως ευρωπαϊκό νομικό και διαδικαστικό πλαίσιο. Εφόσον μια αρμόδια Αρχή αποδείξει ότι υπάρχει στεγαστική πίεση, εξακολουθεί να έχει τη δυνατότητα να αποφασίσει εάν χρειάζεται παρέμβαση και ποιο μέτρο είναι καταλληλότερο για τις τοπικές συνθήκες.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τις ευρωπαϊκές πόλεις και τουριστικές περιοχές, όπου η πίεση στην κατοικία μπορεί να έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά από περιοχή σε περιοχή.
Στο επίκεντρο και τα κενά ή δεύτερα σπίτια
Το προτεινόμενο πλαίσιο δεν αφορά αποκλειστικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι Αρχές μπορούν, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει η πρόταση, να λαμβάνουν μέτρα που αφορούν την απόκτηση ή χρήση γης και κατοικιών για σκοπούς διαφορετικούς από την κύρια κατοικία.
Αυτό μπορεί να συνδέεται, μεταξύ άλλων, με δεύτερες κατοικίες ή ακίνητα που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, όταν η χρήση τους αποτελεί μέρος των πιέσεων που αντιμετωπίζει η συγκεκριμένη αγορά.
Η λογική της Επιτροπής είναι ότι σε αγορές όπου η προσφορά κατοικιών δεν επαρκεί για τη ζήτηση, η χρήση σημαντικού μέρους του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος για άλλους σκοπούς μπορεί να επιβαρύνει περαιτέρω την κατάσταση.
Τι ισχύει ήδη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Παράλληλα με τον νέο Affordable Housing Act, υπάρχει ήδη σε ισχύ ξεχωριστό ευρωπαϊκό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028.
Ο κανονισμός εφαρμόζεται από 20 Μαΐου 2026 και έχει ως βασικό στόχο να αυξήσει τη διαφάνεια στην αγορά μέσω καταχώρισης των οικοδεσποτών και συλλογής και ανταλλαγής δεδομένων σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Τα δεδομένα αυτά αποκτούν ιδιαίτερη σημασία στο νέο πλαίσιο, καθώς οι Αρχές χρειάζονται αξιόπιστη εικόνα για το πού βρίσκονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, πόσο έντονη είναι η δραστηριότητα και πώς αυτή συνδέεται με τις τοπικές συνθήκες της αγοράς κατοικίας.
Ο νέος Νόμος για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση λειτουργεί επομένως συμπληρωματικά και όχι ως αντικατάσταση του ήδη ισχύοντος κανονισμού για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η Κομισιόν δεν βλέπει τη λύση μόνο στους περιορισμούς
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επισημαίνει ότι οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις από μόνοι τους δεν μπορούν να λύσουν την έλλειψη κατοικιών.
Για τον λόγο αυτό, μαζί με το προτεινόμενο νομοθετικό πλαίσιο προωθείται και σύσταση προς τα κράτη-μέλη για μέτρα που θα αυξήσουν την προσφορά οικονομικά προσιτής, κοινωνικής και φοιτητικής κατοικίας.
Στις προτεραιότητες περιλαμβάνονται η καλύτερη αξιοποίηση της γης και των υφιστάμενων κτιρίων, η απλούστευση των διαδικασιών πολεοδομικού σχεδιασμού και αδειοδότησης, καθώς και η αύξηση της προσφοράς κατοικιών που απευθύνονται σε νοικοκυριά με χαμηλότερα ή μεσαία εισοδήματα.
Η ίδια η Επιτροπή αναγνωρίζει ότι η στεγαστική πίεση δεν προκαλείται από έναν μόνο παράγοντα. Η ανεπάρκεια της προσφοράς κατοικιών, η αυξημένη ζήτηση και η χρήση κατοικιών για σκοπούς διαφορετικούς από την κύρια κατοικία μπορούν να συνδυάζονται και να δημιουργούν ιδιαίτερα δύσκολες συνθήκες σε πόλεις, μητροπολιτικές περιοχές, νησιά και τουριστικούς προορισμούς.
Έτσι, το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο συνδέει δύο διαφορετικές κατευθύνσεις: από τη μία, περισσότερα εργαλεία για τις περιοχές που αντιμετωπίζουν άμεση στεγαστική πίεση και, από την άλλη, πολιτικές για τη μακροπρόθεσμη αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
