Χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα σοβαρό πρόβλημα όταν αναζητούν τρόπους να πουλήσουν, μεταβιβάσουν, δωρίσουν ή αξιοποιήσουν ένα ακίνητο και διαπιστώνουν ότι στο Κτηματολόγιο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο στις περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος και η κυριότητα στηρίζεται στην έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή στη μακρόχρονη και συνεχή νομή ενός ακινήτου για τουλάχιστον 20 χρόνια.
Με το νέο πλαίσιο επιχειρείται να περιοριστεί η ανάγκη για άμεση προσφυγή στα δικαστήρια.
Η διαδικασία προβλέπει την κτηματολογική διαμεσολάβηση πριν από την κατάθεση αναγνωριστικής αγωγής για κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Τι σημαίνει «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Η ένδειξη αυτή στο Κτηματολόγιο δεν σημαίνει ότι το ακίνητο δεν έχει ιδιοκτήτη. Σημαίνει ότι κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης δεν καταχωρίστηκε συγκεκριμένο πρόσωπο ως δικαιούχος ή δεν κατέστη δυνατό να συνδεθεί με επάρκεια το δικαίωμα που δηλώθηκε με το συγκεκριμένο ακίνητο.
Αυτό μπορεί να συμβεί επειδή δεν υποβλήθηκε δήλωση, επειδή η δήλωση δεν έγινε αποδεκτή ή επειδή τα διαθέσιμα στοιχεία δεν επαρκούσαν για την ακριβή ταυτοποίηση του ακινήτου.
Το φαινόμενο συναντάται ιδιαίτερα σε παλαιά αγροτεμάχια και οικόπεδα, κυρίως στην περιφέρεια, όπου οι περιγραφές παλαιών συμβολαίων μπορεί να βασίζονται σε τοπωνύμια, παλιούς δρόμους ή όμορες ιδιοκτησίες που έχουν αλλάξει με την πάροδο των δεκαετιών.
Στις περιπτώσεις κληρονομιάς χωρίς ολοκληρωμένη αποδοχή, άτυπων οικογενειακών διανομών ή ακινήτων που μεταβιβάστηκαν χωρίς να υπάρχει καταχωρισμένος τίτλος, η κατάσταση μπορεί να γίνει ακόμη πιο δύσκολη.
Η χρησικτησία και η κρίσιμη 20ετία
Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελούν όσοι νέμονται ένα ακίνητο επί δεκαετίες χωρίς να διαθέτουν συμβολαιογραφικό τίτλο που να αποδεικνύει άμεσα την κυριότητά τους.
Για την έκτακτη χρησικτησία απαιτείται να τεκμηριωθεί μακρόχρονη νομή, με τη συμπλήρωση της απαιτούμενης χρονικής περιόδου. Δεν αρκεί, δηλαδή, απλώς η δήλωση ότι κάποιος χρησιμοποιεί ένα ακίνητο για πολλά χρόνια.
Η νομή πρέπει να αποδεικνύεται μέσα από συγκεκριμένα στοιχεία, τα οποία συνολικά δημιουργούν εικόνα συνεχούς και σταθερής άσκησης δικαιωμάτων πάνω στο ακίνητο.
Σε αυτό το σημείο αποκτούν ιδιαίτερη σημασία έγγραφα όπως το Ε9, λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης ή τηλεφωνίας, μισθωτήρια στα οποία ο ενδιαφερόμενος εμφανίζεται ως εκμισθωτής, αποδείξεις μισθωμάτων, φορολογικές δηλώσεις, οικοδομικές άδειες και παλαιά τοπογραφικά.
Μπορούν επίσης να αξιοποιηθούν ιδιωτικά συμφωνητικά που διαθέτουν βέβαιη χρονολογία, καθώς και μαρτυρικές καταθέσεις που περιγράφουν συγκεκριμένα τη νομή του ακινήτου.
Το Ε9 από μόνο του δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας. Μπορεί να λειτουργήσει ως ένα από τα αποδεικτικά στοιχεία, αλλά η κυριότητα λόγω χρησικτησίας δεν προκύπτει αυτομάτως επειδή ένα ακίνητο έχει δηλωθεί επί σειρά ετών στη φορολογική δήλωση.
Τι αλλάζει με την κτηματολογική διαμεσολάβηση
Το νέο στοιχείο είναι η εισαγωγή της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας κτηματολογικής διαμεσολάβησης πριν από την κατάθεση αναγνωριστικής αγωγής για κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας στις συγκεκριμένες περιπτώσεις.
Ο ενδιαφερόμενος θα προσφεύγει σε πιστοποιημένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ενώ στη διαδικασία θα καλείται να συμμετάσχει και το Ελληνικό Δημόσιο.
Σκοπός είναι να εξεταστεί πρώτα αν υπάρχει δυνατότητα επίλυσης της υπόθεσης χωρίς να απαιτηθεί πλήρης δικαστική διαδικασία.
Η νέα διαδικασία, ωστόσο, δεν σημαίνει αυτόματη αναγνώριση κυριότητας.
Ο ενδιαφερόμενος εξακολουθεί να πρέπει να αποδείξει τόσο ότι έχει δικαίωμα στο συγκεκριμένο ακίνητο όσο και ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας.
Εάν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα πάνω στο ακίνητο και τα στοιχεία που προσκομίζονται κριθούν επαρκή, μπορεί να προκύψει πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο στη συνέχεια μπορεί να καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Εάν, αντίθετα, το Δημόσιο αμφισβητήσει την κυριότητα ή προβάλλει δικό του δικαίωμα, η διαφορά δεν κλείνει στη διαμεσολάβηση και η υπόθεση μπορεί να οδηγηθεί στο αρμόδιο δικαστήριο.
Ποια στοιχεία πρέπει να έχει ο ενδιαφερόμενος
Η συγκέντρωση των αποδεικτικών στοιχείων αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα στάδια της διαδικασίας. Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η δημιουργία μιας συνεκτικής εικόνας 20ετούς νομής, αντί για την προσκόμιση ενός και μόνο εγγράφου.
Στο φάκελο μπορούν να περιλαμβάνονται φορολογικά στοιχεία, λογαριασμοί, μισθωτήρια, αποδείξεις, τοπογραφικά, οικοδομικές άδειες και παλαιά ιδιωτικά συμφωνητικά, ανάλογα με την περίπτωση.
Σημαντικό ρόλο μπορούν να έχουν και οι ένορκες βεβαιώσεις.
Οι μάρτυρες δεν αρκεί να αναφέρουν γενικά ότι γνωρίζουν τον ενδιαφερόμενο ως ιδιοκτήτη. Θα πρέπει να περιγράφουν συγκεκριμένα τη μακροχρόνια νομή, αλλά και στοιχεία που επιτρέπουν την ακριβή αναγνώριση του ακινήτου, όπως θέση, όρια και εμβαδόν.
Κρίσιμος ο ρόλος του μηχανικού
Σε πολλές υποθέσεις το πρόβλημα δεν είναι μόνο νομικό αλλά και τεχνικό. Ένα ακίνητο μπορεί να περιγράφεται διαφορετικά σε ένα παλιό συμβόλαιο, στο Ε9, σε ένα παλαιό τοπογραφικό και στην κτηματολογική βάση.
Για τον λόγο αυτό απαιτείται συχνά έλεγχος από μηχανικό, ο οποίος δεν αποφασίζει για την κυριότητα, αλλά βοηθά στην ακριβή ταυτοποίηση του ακινήτου.
Εξετάζονται η θέση, τα όρια, το εμβαδόν, ο ΚΑΕΚ, τα παλιά τοπογραφικά και η πραγματική κατάσταση στο έδαφος, ώστε να διαπιστωθεί ότι όλα τα διαθέσιμα στοιχεία αφορούν πράγματι το ίδιο γεωτεμάχιο.
Η τεχνική ταυτοποίηση είναι ιδιαίτερα σημαντική στα εκτός σχεδίου ακίνητα, όπου παλαιές περιγραφές μπορεί να είναι ασαφείς και να βασίζονται σε φυσικά σημεία ή όμορες ιδιοκτησίες που σήμερα έχουν διαφοροποιηθεί.
Πότε η υπόθεση καταλήγει στο δικαστήριο
Η κτηματολογική διαμεσολάβηση δεν καταργεί τη δικαστική οδό. Αν δεν επιτευχθεί λύση ή εάν το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα στο ακίνητο, η διαφορά μπορεί να κριθεί από το αρμόδιο δικαστήριο.
Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν αποκτούν αυτομάτως την κυριότητα επειδή το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή επειδή διαθέτουν στοιχεία που δείχνουν πολυετή χρήση του.
Η νέα διαδικασία λειτουργεί ως ένα επιπλέον στάδιο επίλυσης της διαφοράς, το οποίο μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να αποτρέψει μια χρονοβόρα δικαστική αντιδικία.
► Διαβάστε επίσης: Μόνιμοι διορισμοί εκπαιδευτικών: Αντίστροφη μέτρηση για τα ονόματα – Στο τελικό στάδιο η διαδικασία για 5.487 θέσεις
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στις προθεσμίες αμφισβήτησης των κτηματολογικών εγγραφών.
Η οριστικοποίηση μιας εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στον φερόμενο ως πραγματικό ιδιοκτήτη, γι' αυτό και ο έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής και των σχετικών προθεσμιών αποτελεί κρίσιμο πρώτο βήμα.
