Σοκάρουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας και της Eurostat αναφορικά με τις δαπάνες στέγασης των ελληνικών νοικοκυριών. Όπως διαφαίνεται μέσα από τις εκθέσεις, οι Έλληνες πρέπει να διαθέσουν ένα μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους κάθε μήνα είτε για την αποπληρωμή του στεγαστικού τους δανείου, είτε για ένα ενοίκιο.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδας, ένα ποσοστό 23,7% των μηνιαίων αποδοχών κατευθύνεται στα έξοδα κατοικίας, την ίδια ώρα που ο μέσος όρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης ανέρχεται στο 17,9%. Περισσότερο δυσοίωνη είναι η εικόνα που εμφανίζουν τα δεδομένα της Ευρωπαϊκής Στατιστικής Αρχής, με το ποσοστό δαπανών να αγγίζει το 40%, κάτι που σημαίνει ότι το προσεχές διάστημα, αν η ακρίβεια εξακολουθήσει την ανοδική της πορεία, οι Έλληνες θα πρέπει να δίνουν τα μισά χρήματα που κερδίζουν για τη διατήρηση της κατοικίας τους.
Η στεγαστική κρίση αποτελεί αναμφίβολα ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που αντιμετωπίζει στις μέρες μας η ελληνική κοινωνία και αυτό οφείλεται σε μία σειρά από παράγοντες, εκ των οποίων ξεχωρίζουν τρεις για την επιδραστικότητά τους. Πρώτος καθοριστικός παράγοντας είναι η δυσαναλογία ανάμεσα στη ζήτηση και διαθεσιμότητα, με τις ελεύθερες κατοικίες προς χρήση να έχουν περιοριστεί αρκετά τα τελευταία χρόνια. Δεύτερον, η μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα, καθώς τα νεόδμητα κτήρια είναι ελάχιστα σε σχέση με τις “χρυσές” δεκαετίες της ευμάρειας. Τρίτος και βασικότατος παράγοντας είναι το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με πολλούς ιδιοκτήτες να επιλέγουν να διαθέσουν τα ακίνητά τους για προσωρινή χρήση, ειδικά σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα.
Η κυβέρνηση επιχειρεί να δώσει μέσω των διαφόρων προγραμμάτων που επικεντρώνονται στο στεγαστικό προσωρινές λύσεις, παρ’ όλα αυτά το πρόβλημα εξακολουθεί να υπάρχει, με τις απαιτήσεις να ενισχύονται συνεχώς και από τη άλλη τα εισοδήματα να παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα.
Η ευμάρεια αυξάνει τις στεγαστικές δαπάνες
Μπορεί να μην το πιστεύει κανείς, αλλά η ευμάρεια αποτελεί έναν από τους λόγους για τους οποίους τα έξοδα στέγασης αυξάνονται. Όπως αναφέρεται στην έκθεση, οι παράγοντες που δημιουργούν την αυξημένη ζήτηση για κατοικία συνδέονται τόσο με τις μακροοικονομικές συνθήκες, όσο και με τα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά της οικονομίας και της αγοράς.
Η σταδιακή βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια έχει ενισχύσει την εγχώρια ζήτηση. Τα νοικοκυριά αναζητούν σύγχρονη κατοικία για αγορά ή μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές που πληρούν υψηλότερα κριτήρια υποδομών και ποιότητας οικιστικού περιβάλλοντος. Παράλληλα, η άρση της εσωτερικής αβεβαιότητας που χαρακτήρισε την περίοδο της οικονομικής κρίσης και η σταθερά ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων από το 2018 και μετά ενίσχυσαν την ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης, τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη, διαχείριση και εκμετάλλευση ακινήτων.
Ραγδαία αύξηση στη ζήτηση στεγαστικών
Οι αυστηροί όροι χρηματοδότησης των νοικοκυριών που καθιερώθηκαν μετά την οικονομική κρίση, με σκοπό τη διασφάλιση της σταθερότητας του τραπεζικού συστήματος, σε συνδυασμό με την άνοδο των επιτοκίων της περιόδου 2022-23, επηρέασαν αρνητικά τη ζήτηση νέων δανείων. Ωστόσο, το 2023 και ιδίως το 2024 καταγράφηκε ετήσια αύξηση στον αριθμό των νέων στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν από τα πιστωτικά ιδρύματα, κατά 3,9% και 29,6% αντίστοιχα, στην οποία συνέβαλε και το πρόγραμμα “Σπίτι μου”.
Αν και κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, το συγκεκριμένο πρόγραμμα εκτιμάται ότι ενίσχυσε περαιτέρω τη ζήτηση, ειδικά για παλαιότερες κατοικίες και διαμερίσματα. Ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-2018 εξηγούν ένα μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά (3,1%) όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές.
Η μεγάλη αύξηση στο κόστος κατασκευής μετά το 2021, αρχικά εξαιτίας των προβλημάτων στις διεθνείς αλυσίδες εφοδιασμού και στη συνέχεια λόγω της γεωπολιτικής αστάθειας, η οποία επηρέασε το κόστος της ενέργειας και των υλικών αλλά και το κόστος χρηματοδότησης των έργων, περιόρισε τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας. Επιχειρηματικά σχέδια για ανάπτυξη νέων ακινήτων αναβλήθηκαν ή αναπροσαρμόστηκαν, ενώ το πρόσθετο κόστος κατασκευής συμπαρέσυρε ανοδικά τις αξίες των νεόδμητων κατοικιών
Λόγοι που προκάλεσαν τη στεγαστική κρίση
Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικία, η οποία γνώρισε ιστορικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης την περίοδο 2001-08, κατέγραψε έντονη κάμψη κατά την οικονομική κρίση, ενώ η σταδιακή ανάκαμψη μετά το 2020 παραμένει ανεπαρκής. Χαρακτηριστικά, o μέσος ετήσιος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν για την ανέγερση κατοικιών την περίοδο 2021-24 ανέρχεται σε περίπου 35.000, ενώ ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος αριθμός για την περίοδο 2004-08 ήταν περί τις 125.000 άδειες. Οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) το 2024 αντιπροσώπευαν το 2,6% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ). Το ποσοστό αυτό υπολείπεται σημαντικά των επιπέδων που καταγράφονταν πριν την οικονομική κρίση, καθώς το αντίστοιχο ποσοστό για την περίοδο 2004-08 εκτιμάται στο 8,5%.
Η μεγάλη αύξηση στο κόστος κατασκευής μετά το 2021, αρχικά εξαιτίας των προβλημάτων στις διεθνείς αλυσίδες εφοδιασμού και στη συνέχεια λόγω της γεωπολιτικής αστάθειας, η οποία επηρέασε το κόστος της ενέργειας και των υλικών, αλλά και το κόστος χρηματοδότησης των έργων, περιόρισε τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας. Επιχειρηματικά σχέδια για ανάπτυξη νέων ακινήτων αναβλήθηκαν ή αναπροσαρμόστηκαν, ενώ το πρόσθετο κόστος κατασκευής συμπαρέσυρε ανοδικά τις αξίες των νεόδμητων κατοικιών. Τέλος, οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο έχουν αρνητική επίπτωση στην οικοδομική δραστηριότητα και στην προσφορά νέων ακινήτων και μειώνουν την ελκυστικότητα της αγοράς για νέες επενδύσεις.
Η προσφορά κατοικιών
Τι ισχύει για τις μεταβιβάσεις παλαιών ακινήτων
Εκτός από την υστέρηση στην προσφορά νέων κατοικιών, περιορισμοί εντοπίζονται επίσης στη διάθεση και την καταλληλόλητα του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Το διαθέσιμο απόθεμα είναι, σε μεγάλο ποσοστό, παλαιό, παρωχημένων προδιαγραφών και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση ή υποβαθμισμένα χαρακτηριστικά, η εκμετάλλευση συχνά αποφέρει αρνητική καθαρή απόδοση, γεγονός που αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να εκμισθώσουν μακροχρόνια τα κενά ακίνητα. Τέλος, σε αρκετές περιπτώσεις η πολυϊδιοκτησία καθιστά δυσχερή τη λήψη αποφάσεων για οποιαδήποτε μορφή αξιοποίησης.
Οι μεταβιβάσεις, ιδίως παλαιότερων ακινήτων, επηρεάζονται σημαντικά από την πολυπλοκότητα των διαδικασιών, όπως και από θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα σημαντικός αριθμός κατοικιών να παραμένει εκτός αγοράς μέχρι να επιτευχθεί νομοτεχνική ωρίμανση. Με την ψηφιοποίηση μεγάλου αριθμού δημόσιων υπηρεσιών και με επιμέρους νομοθετικές ρυθμίσεις, έχουν γίνει αρκετά βήματα προς την απλοποίηση των διαδικασιών, ωστόσο εξακολουθούν να υπάρχουν καθυστερήσεις.
