Στο “μικροσκόπιο” της ΑΑΔΕ και του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης μπαίνουν τα “μαύρα” ενοίκια και τα χρήματα που εισπράττουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων από μισθώματα χωρίς να τα δηλώνουν.
Είναι γεγονός ότι επί πολλές δεκαετίες είχε παρατηρηθεί εκτεταμένη φοροδιαφυγή στον συγκεκριμένο τομέα, χωρίς ωστόσο να έχουν βρεθεί τα κατάλληλα εργαλεία για την αντιμετώπιση του προβλήματος. Αποτελούσε μάλιστα κοινό μυστικό ότι αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων δε δήλωναν ολόκληρο το χρηματικό ποσό των μισθωμάτων τους, με σκοπό να αποφύγουν την περαιτέρω φορολογική επιβάρυνση.
Η κυβέρνηση, θέλοντας να βάλει ένα οριστικό τέλος στη φοροδιαφυγή από τα ενοίκια, που στερεί από το κράτος ένα σημαντικό μέρος των εσόδων του, αλλά και από τους ενοικιαστές ένα σημαντικό μέρος των δικαιωμάτων τους, προχώρησε στη θεσμοθέτηση τριών βασικών μέτρων με στόχο τη διαφάνεια για τα εισοδήματα που προέρχονται από μισθώματα.
Συγκεκριμένα, από την 1η Απριλίου του 2026 όλοι οι ενοικιαστές θα πρέπει υποχρεωτικά να καταβάλλουν τα χρήματα του ενοικίου τους μέσω τραπέζης, ενώ παράλληλα μέχρι τέλος Μαρτίου ενεργοποιείται το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), όπου πρέπει να γίνεται ακριβής καταγραφή των περιουσιακών στοιχείων των πολιτών. Τέλος, στην ίδια κατεύθυνση κινείται και το μέτρο της επιστροφής ενός ενοικίου τον Νοέμβριο, το οποίο αφενός επιδιώκει να ανακουφίσει τα ευάλωτα νοικοκυριά, αφετέρου κινητοποιεί τους ενοικιαστές ώστε να απαιτήσουν την πλήρη δήλωση του μισθώματος από τους σπιτονοικοκύρηδες.
Με “όχημα” τις τράπεζες
Από την 1η Απριλίου του 2026 ξεκινά η υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού.
Ειδικότερα:
* Η κατάθεση των μισθωμάτων θα πρέπει να γίνεται σε τραπεζικό λογαριασμό που θα είναι στο όνομα του εκμισθωτή και όχι πλέον οποιουδήποτε τρίτου (π.χ. πληρεξουσίου του, συγγενούς του, δικηγόρου του, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων κ.λπ.), ώστε να είναι δυνατή η επιβεβαίωση της τραπεζικής καταβολής των ενοικίων προς τον εκμισθωτή.
* Ο εκμισθωτής θα πρέπει να γνωστοποιήσει τον αριθμό του λογαριασμού αυτού διαδικτυακά στην ΑΑΔΕ, μέσω συγκεκριμένης διαδικασίας.
* Αν η κατάθεση των μισθωμάτων γίνεται σε κοινό τραπεζικό λογαριασμό, συνιστάται το όνομα του εκμισθωτή να είναι πρώτο μεταξύ των ονομάτων των συνδικαιούχων του λογαριασμού, προκειμένου να γίνεται ευκολότερα η διασταύρωση των στοιχείων από την ΑΑΔΕ.
* Σε περίπτωση ύπαρξης πολλών συνεκμισθωτών, συνιστάται καθένας τους να γνωστοποιήσει στο μισθωτήριο συμφωνητικό (ή τη δήλωση της ΑΑΔΕ) τον δικό του λογαριασμό, με το όνομά του ως πρώτου δικαιούχου, όπου θα κατατίθεται το ποσό που του αντιστοιχεί, εκτός αν ρητά οριστεί ότι μισθώματα που οφείλονται σε πολλούς συνεκμισθωτές/συνιδιοκτήτες θα μπορεί έγκυρα να καταβάλλονται σε κοινό λογαριασμό τους.
Οι εκμισθωτές θα πρέπει να ζητούν από τους ενοικιαστές τους την καταβολή και των 12 μηνιαίων μισθωμάτων εντός του ίδιου οικονομικού έτους, δηλαδή έως τις 31 Δεκεμβρίου, ώστε να προκύπτει ότι όλα τα μηνιαία μισθώματα καταβλήθηκαν τραπεζικά, διαφορετικά θα κινδυνεύουν με απώλεια της νόμιμης έκπτωσης.
Σημειώνεται ότι η καθυστέρηση ή η άρνηση καταβολής των μισθωμάτων μέσω τράπεζας μπορεί να στερήσει από τους ενοικιαστές ουσιαστικές παροχές, όπως το ετήσιο επίδομα ενός ενοικίου και άλλα συναφή οφέλη. Γι’ αυτό απαιτείται να ενημερωθούν εγκαίρως για τον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη, να ρυθμίσουν τις εντολές πάγιας μεταφοράς όπου χρειάζεται και να εξασφαλίσουν ότι η κατάθεση γίνεται εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μήνα. Επιπλέον, πρέπει να γνωρίζουν ότι η άρνηση συμμόρφωσης πλέον θεωρείται “μη καταβολή” ενοικίου, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε διαδικασίες έξωσης.
Το “ΜΙΔΑ”
Την πλήρη εικόνα της πραγματικής χρήσης των ακινήτων σε όλη τη χώρα αποκτά η ΑΑΔΕ με την ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, το οποίο ανοίγει τον δρόμο για εκτεταμένες διασταυρώσεις, αλλά και στοχευμένες πολιτικές στην αγορά ακινήτων.
Η πλατφόρμα του ΜΙΔΑ αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία έως τα τέλη Μαρτίου και αμέσως μετά η ΑΑΔΕ θα ζητήσει από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων να δηλώσουν τη χρήση κάθε ακινήτου. Εάν δηλαδή είναι ιδιοκατοικούμενο, μισθωμένο, δωρεάν παραχωρημένο κ.λπ.
Για πρώτη φορά, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να δηλώσουν τη χρήση των ακινήτων τους. Συγκεκριμένα αν πρόκειται για:
* Ιδιοκατοικούμενα ακίνητα, δηλαδή την κύρια κατοικία, καθώς και τυχόν δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες.
* Ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα, που καλύπτουν κύριες επαγγελματικές ανάγκες, όπως γραφεία ή καταστήματα.
* Δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα σε γονείς, παιδιά, αδέλφια ή ακόμη και φίλους. Αφορολόγητη παραμένει η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τ.μ. σε παιδιά ή γονείς ή το αντίστροφο, ενώ η επιπλέον επιφάνεια φορολογείται.
* Μισθωμένα ακίνητα, με μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση.
* Κενά ακίνητα, τα οποία για πρώτη φορά θα καταγραφούν συνολικά.
* Ακίνητα με παραχώρηση δικαιωμάτων εκμετάλλευσης.
* Ακίνητα με συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing), κυρίως επαγγελματικά κτήρια.
Με την ολοκλήρωση της απογραφής θα αποκαλυφθεί ο πραγματικός αριθμός των δωρεάν παραχωρούμενων και κενών ακινήτων, ενώ θα ακολουθήσουν διασταυρώσεις με τα στοιχεία κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας. Ακίνητα που δηλώνονται ως κενά στο έντυπο Ε2 αλλά εμφανίζουν υψηλή κατανάλωση ρεύματος θα βρεθούν στο επίκεντρο των ελέγχων της ΑΑΔΕ. Αυτό σημαίνει ότι θα εξεταστούν διεξοδικά προκειμένου να αποκαλυφθούν όλες οι περιπτώσεις “μαύρων” εισοδημάτων από ενοίκια.
Επιστροφή ενοικίου - Η διαδικασία και τα κριτήρια
Η διαδικασία της επιστροφής ενοικίου έως 800 ευρώ λειτουργεί, σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, ως μηχανισμός αποκάλυψης “μαύρων” εισοδημάτων, καθώς η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τα στοιχεία του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου με τις φορολογικές δηλώσεις.
Όταν ο ενοικιαστής δηλώνει το πραγματικό (υψηλότερο) ενοίκιο για να λάβει την ενίσχυση και αυτό διαφέρει από το δηλωθέν στην εφορία θα βρεθεί αντιμέτωπος με κυρώσεις. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, 932.000 δικαιούχοι έλαβαν το 2025 επιστροφή ενοικίου. Κατά μέσο όρο, κάθε νοικοκυριό έλαβε επιστροφή ενοικίου ύψους 225 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο δηλωμένο μίσθωμα. Όπως εκτιμάται, το 2026 ο αριθμός των δικαιούχων θα αυξηθεί, ενώ και το ποσό που θα επιστραφεί θα είναι μεγαλύτερο, αφού το οικονομικό επιτελείο θεωρεί ότι θα δηλωθούν περισσότερα πραγματικά εισοδήματα.
Για τη λήψη της ενίσχυσης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, ανάλογα με το είδος της κατοικίας (κύρια ή φοιτητική).
Η ετήσια οικονομική ενίσχυση αντιστοιχεί στο ποσό του ενός δωδέκατου του ετήσιου μισθώματος που καταβλήθηκε το προηγούμενο έτος για την κύρια κατοικία, καθώς και για κάθε κατοικία φοιτητή. Αν, για παράδειγμα, από τον Σεπτέμβριο μέχρι και τον Δεκέμβριο του 2025 καταβλήθηκε ποσό ενοικίου 300 ευρώ μηνιαίως για κατοικία φοιτητή, δηλαδή συνολικά 300 ευρώ x 4 = 1.200 ευρώ, η ετήσια ενίσχυση ανέρχεται στο ποσό των 1.200 ευρώ/12 = 100 ευρώ.
