Το στεγαστικό πρόβλημα βρίσκεται στο επίκεντρο του πολιτικού ενδιαφέροντος, κάτι που επισήμανε και ο ίδιος ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης από το βήμα της Βουλής την περασμένη εβδομάδα, κατά την ψήφιση του κρατικού προϋπολογισμού. Η νέα δέσμη μέτρων που ανακοίνωσε η κυβέρνηση, και η οποία πρόκειται να εφαρμοστεί το 2026, φιλοδοξεί να δώσει λύσεις στο πολύ σοβαρό ζήτημα στέγης που αντιμετωπίζουν εκατομμύρια ελληνικά νοικοκυριά.
Όπως αναφέρουν οι ειδικοί που μελετούν το φαινόμενο στη χώρα μας, οι τρεις κρίσιμοι παράγοντες που χρήζουν άμεσων βελτιωτικών κινήσεων, ώστε να βρεθούν λύσεις που θα δώσουν ανάσες, είναι η ενίσχυση της μακροχρόνιας έναντι της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και φυσικά η διευκόλυνση των πολιτών, ώστε να “ξεμπλοκάρει” η αγορά ακινήτων μέσω της εξεύρεσης των αναγκαίων χρηματοδοτικών πόρων.
Η κυβέρνηση, μέσα από συγκεκριμένες παρεμβάσεις, όπως είναι η επιστροφή δύο ενοικίων προς εκπαιδευτικούς, γιατρούς και νοσηλευτές, η αυστηροποίηση του νομοθετικού πλαισίου για τα Airbnb, και η δημιουργία προγραμμάτων όπως το “Ανακαινίζω” και το “Σπίτι μου”, τα οποία προφανώς είναι χρήσιμα εργαλεία, επιχειρεί να δώσει κίνητρα στους πολίτες είτε να αποκτήσουν με μεγαλύτερη ευκολία τη δική τους στέγη, είτε να καταφέρουν να μισθώσουν μία κατοικία που να ανταποκρίνεται στις οικονομικές τους δυνατότητες.
Παρ’ όλα αυτά, οι συγκεκριμένες παρεμβάσεις δεν είναι ικανές για να επιλύσουν οριστικά το πρόβλημα, το οποίο τείνει να γίνει “μάστιγα” τα τελευταία χρόνια. Ορισμένοι μιλούν για μέτρα που δεν αντιμετωπίζουν οριστικά το κακό στη ρίζα του, μέσα από τα οποία διευκολύνονται συγκεκριμένες ομάδες, τη στιγμή που κάποιες άλλες εξακολουθούν να είναι εγκλωβισμένες, ενώ υπάρχουν και οι φωνές που υποστηρίζουν ότι πρέπει ακόμα να γίνουν πάρα πολλά πράγματα μέχρι το στεγαστικό να βρει την πολυπόθητη θεραπεία.
Δεν είναι δυνατόν η Πολιτεία να αποδέχεται επισήμως ότι το μέσο ενοίκιο στην Ελλάδα ανέρχεται στα 250 €, όταν η καθημερινή εμπειρία των πολιτών το διαψεύδει πλήρως
Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, σε σχετική ανάλυση του δικτύου για τα νέα μέτρα όσον αγορά στο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας επιχειρεί να κάνει μία πρώτη συνολική προσέγγιση πάνω στα νέα μέτρα της κυβέρνησης, θέτοντας ορισμένα ερωτήματα γύρω από την αποτελεσματικότητά τους.
Σύμφωνα με την ανάλυση, επισημαίνονται τα εξής:
Πρόγραμμα ανακαίνισης κλειστών κατοικιών
Το πρώτο μέτρο προβλέπει την εφαρμογή προγράμματος ανακαίνισης κατοικιών με επιδότηση έως και 90% του κόστους, συνολικού προϋπολογισμού 400 εκατ. ευρώ, με στόχο την αναβάθμιση παλαιών και κλειστών ακινήτων και την επανένταξή τους στην αγορά. Η επιδότηση ορίζεται σε έως 300 €/τ.μ., με ανώτατο ποσό τα 36.000 € για κατοικία έως 120 τ.μ.
Το ανώτατο ύψος επιδότησης ανά κατοικία ανέρχεται στις 36.000 €, ενώ το εισοδηματικό όριο συμμετοχής καθορίζεται στις 35.000 € για ζευγάρι, με προσαύξηση 5.000 € για κάθε παιδί.
Ο αρχικός στόχος του μέτρου αφορά την ενεργοποίηση 30.000-35.000 κλειστών κατοικιών, με απώτερο σκοπό να ανακαινιστούν και να επανέλθουν στην αγορά προς μακροχρόνια μίσθωση.
Αν διαιρεθεί ο προϋπολογισμός με τον αριθμό των στοχευμένων ακινήτων, προκύπτει ότι η μέση επιδότηση ανά κατοικία κυμαίνεται από 11.428 έως 13.333 €, ποσό που απέχει σημαντικά από το ανώτατο όριο επιδότησης που προβλέπεται στο πρόγραμμα.
Το κρίσιμο ερώτημα της επάρκειας της επιδότησης
Το βασικό ερώτημα που ανακύπτει είναι κατά πόσο 300 €/τ.μ. επαρκούν για μια ουσιαστική και ποιοτική ανακαίνιση ενός κλειστού ακινήτου κατασκευής δεκαετίας 1970-1980. Πρόκειται για κατοικίες ηλικίας 45-55 ετών, οι οποίες αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό του αποθέματος κατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το ανώτατο ύψος επιδότησης για την ανακαίνιση κατοικίας ανέρχεται στις 36.000 €, ενώ το εισοδηματικό όριο συμμετοχής καθορίζεται στις 35.000 € για ζευγάρι, με προσαύξηση 5.000 € για κάθε παιδί
Σε περίπου 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς θα επιστρέφονται 2 ενοίκια ετησίως
Το άνωθεν μέτρο θα μπορούσε να είχε πραγματικό κοινωνικό αποτύπωμα μόνο εάν στηρίζονταν σε ρεαλιστικά και αληθή δεδομένα της αγοράς ενοικίασης. Αυτό προϋποθέτει τη δήλωση των πραγματικών ενοικίων, κάτι που σήμερα δε συμβαίνει σε μεγάλο βαθμό.
Δεν είναι δυνατόν η Πολιτεία να αποδέχεται επισήμως ότι το μέσο ενοίκιο στην Ελλάδα ανέρχεται στα 250 €, όταν η καθημερινή εμπειρία των πολιτών το διαψεύδει πλήρως. Ακόμη και ο ίδιος ο πρωθυπουργός, από το βήμα της ΔΕΘ, έχει παραδεχθεί δημόσια ότι «ενοίκιο 250 € δεν υπάρχει». Παρ’ όλα αυτά, από την άλλη πλευρά, σχεδιάζονται και κοστολογούνται στεγαστικές πολιτικές με βάση αυτό ακριβώς το μη ρεαλιστικό νούμερο.
Η αντίφαση αυτή υπονομεύει την αποτελεσματικότητα κάθε μέτρου. Όταν τα πραγματικά ενοίκια αποκρύπτονται ή υποδηλώνονται, τότε:
- Οι επιδοτήσεις υπολογίζονται σε λάθος βάση.
- Το δημοσιονομικό αποτύπωμα φαίνεται μικρότερο από το πραγματικό.
- Τα μέτρα δε φτάνουν ποτέ εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη.
- Αποκλεισμοί σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης.
Αναβάθμιση-μετατροπή δημοτικών και κρατικών κτηρίων σε κατοικίες
Το μέτρο αφορά την αναβάθμιση δημοτικών και κρατικών κτηρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, με στόχο τη μετατροπή τους σε κατοικίες για δημοσίους υπαλλήλους, συμβάλλοντας στη βελτίωση της ποιότητας ζωής και της προσβασιμότητας σε απομακρυσμένες περιοχές.
Πρόκειται για ένα μέτρο που έχει εξαγγελθεί ήδη από το 2022-2023. Είναι θετικό ότι επανέρχεται στο προσκήνιο, ωστόσο η επαναφορά του χωρίς σαφές και δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα υλοποίησης δημιουργεί εύλογα ερωτήματα ως προς την αποτελεσματικότητά του.
Το βασικό πρόβλημα δεν είναι η κατεύθυνση του μέτρου, αλλά η έλλειψη συγκεκριμένων στοιχείων κλίμακας:
- πόσα δημοτικά και κρατικά κτήρια πρόκειται να αξιοποιηθούν,
- σε πόσες κατοικίες θα μετατραπούν,
- σε ποιο χρονικό ορίζοντα θα ολοκληρωθούν οι παρεμβάσεις.
Νέοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση
Το συγκεκριμένο μέτρο ήδη εφαρμόζεται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Είχε εξαγγελθεί από τον πρωθυπουργό στη ΔΕΘ το 2024 και ενεργοποιήθηκε την 1η Ιανουαρίου 2025.
Το μεγάλο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε μεταξύ εξαγγελίας και εφαρμογής του μέτρου λειτούργησε, στην πράξη, αντιστρόφως από τον επιδιωκόμενο στόχο.
Πλήθος ιδιοκτητών έσπευσαν να εγγράψουν τα ακίνητά τους στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης πριν από την απαγόρευση, με αποτέλεσμα την ενίσχυση - και όχι τον περιορισμό - της δυναμικής του κλάδου.
Ενδεικτικά, στον Δήμο Αθηναίων: τα εγγεγραμμένα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 7,82%, από 12.328 αυτοτελείς κατοικίες τον Σεπτέμβριο του 2024 σε 13.293 τον Νοέμβριο του 2025.
Πλαίσιο κινήτρων για ιδιωτικές επενδύσεις στον τομέα της προσιτής στέγης
Τι σημαίνει στην πράξη “προσιτό κόστος στέγασης”;
Κάθε συζήτηση για μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης και για πολιτικές προσιτής κατοικίας προϋποθέτει έναν σαφή, κοινά αποδεκτό ορισμό του τι συνιστά «προσιτό κόστος στέγασης». Χωρίς αυτόν, ο όρος παραμένει ασαφής και, τελικά, κοινωνικά αναποτελεσματικός.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι ποιο κριτήριο υιοθετείται:
- Θεωρείται προσιτό το ενοίκιο που είναι μειωμένο κατά 30%-35% σε σχέση με τα ζητούμενα μισθώματα της περιοχής;
- Ή εκείνο που δεν υπερβαίνει το 30% του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος των κατοίκων της συγκεκριμένης ζώνης;
Αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων και αλλαγή χρήσης: θετική κατεύθυνση με επενδυτικό “παραθυράκι”
Το συγκεκριμένο μέτρο κινείται καταρχήν προς τη σωστή κατεύθυνση, καθώς μπορεί να συμβάλει στην αύξηση της διαθεσιμότητας οικιστικών ακινήτων, ιδιαίτερα μέσω της αξιοποίησης εγκαταλελειμμένων ή ημιτελών κτισμάτων που παραμένουν ανενεργά επί χρόνια.
Η πρόβλεψη για πολεοδομικές ρυθμίσεις από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι οποίες θα επιταχύνουν τη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων σε κατοικίες, αποτελεί αναγκαία παρέμβαση. Η ένταξη εγκαταλελειμμένων ή ημιτελών κτηρίων σε καθεστώς ιδιωτικών επενδύσεων με φορολογικά κίνητρα μπορεί πράγματι να ενεργοποιήσει “νεκρό” κτηριακό απόθεμα και να περιορίσει την αστική εγκατάλειψη.
Ωστόσο, στην πράξη, το μέτρο φαίνεται να απευθύνεται κυρίως σε επενδυτές και να λειτουργεί ως “παραθυράκι” για την απόκτηση Golden Visa χαμηλότερου κόστους, μέσω της αλλαγής χρήσης:
- επαγγελματικών,
- βιοτεχνικών,
- και βιομηχανικών κτηρίων σε κατοικίες.
