Η κυβέρνηση φέρνει από τον Νοέμβριο νέες παρεμβάσεις για να επαναφέρουν στην αγορά μίσθωσης χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κλειστές ή δίνονταν έως τώρα με βραχυχρόνια μίσθωση. Στόχος είναι να ενισχυθούν τα κίνητρα για τους ιδιοκτήτες, ώστε περισσότερα σπίτια να διατεθούν με μακροχρόνια συμβόλαια, προς όφελος τόσο των ιδιοκτητών όσο και των ενοικιαστών.
Στο φορολογικό νομοσχέδιο που εισάγεται προς ψήφιση προβλέπονται, μεταξύ άλλων:
• Παράταση και διεύρυνση των κινήτρων για όσους εκμισθώσουν με μακροχρόνια σύμβαση κατοικίες που ήταν κενές ή λειτουργούσαν ως βραχυχρόνια μίσθωση.
• Πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για τρία έτη.
• Ένταξη περισσότερων ιδιοκτητών και κατηγοριών κατοικιών στο καθεστώς της απαλλαγής, που έως τώρα εξαιρούνταν.
• Ενισχυμένη προστασία του εκμισθωτή, ώστε τυχόν «σπάσιμο» του συμβολαίου από τον ενοικιαστή να μη μηδενίζει τα ήδη κερδισμένα οφέλη.
Το κίνητρο ισχύει ως ιδέα από τον Δεκέμβριο 2024 (μηδενικός φόρος για τρία χρόνια στα ενοίκια από «κενά» σπίτια). Ενδεικτικά, για ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 1.200 ευρώ τον χρόνο ή 3.600 ευρώ στην τριετία. Ωστόσο, πολλοί δεν μπόρεσαν να αξιοποιήσουν το μέτρο λόγω εξαιρέσεων και «ψιλών γραμμάτων», που κατέτειναν να δένουν τον ιδιοκτήτη με επιλογές του ενοικιαστή (π.χ. πρόωρη αποχώρηση).
Σήμερα εκτιμάται ότι 700.000–900.000 διαμερίσματα παραμένουν ανεκμετάλλευτα. Με τη νέα ρύθμιση, το μέτρο παρατείνεται έως 31.12.2026 και βελτιώνεται, με άμεση ισχύ μόλις δημοσιευτεί σε ΦΕΚ, ώστε να λειτουργήσει αποτελεσματικά πανελλαδικά.
►Διαβάστε επίσης: Έρχεται πρόγραμμα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης για σπίτια 30ετίας με επιδότηση έως 80%
Κύριες αλλαγές που εισάγονται:
• Για να εξασφαλιστεί 36μηνη απαλλαγή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνάψει νέα μακροχρόνια μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί ως «κενό» στο Ε2 για τουλάχιστον τρία προηγούμενα έτη ή ως βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον ένα έτος πριν την αλλαγή χρήσης.
• Το μισθωτήριο πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις της απαλλαγής και να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών.
• Θεσπίζεται ευελιξία για ειδικές κατηγορίες μισθωτών (γιατροί, νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικοί όλων των βαθμίδων, ένστολοι): επιτρέπονται μισθώσεις από έξι μήνες, με δυνατότητα διαδοχικών συμβολαίων μέσα στην τριετία, χωρίς να χάνεται το κίνητρο.
• Η απαλλαγή επεκτείνεται και σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ., εφόσον εκμισθώνονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Προστίθενται 20 τ.μ. επιλεξιμότητας για κάθε παιδί πέραν του δεύτερου (π.χ. 140 τ.μ. για τρία παιδιά, 160 τ.μ. για τέσσερα, 200 τ.μ. για έξι κ.ο.κ.).
• Αν ο ενοικιαστής φύγει πρόωρα, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει τα ήδη κεκτημένα οφέλη. Παρέχεται τρίμηνη προθεσμία για εξεύρεση νέου μισθωτή, ώστε να συνεχιστεί η απαλλαγή για το υπόλοιπο της τριετίας. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται μία φορά μέσα στην τριετία.
Στην πράξη, ο μηδενισμός του φόρου καθιστά πιο ελκυστική τη μακροχρόνια μίσθωση, ιδίως για ιδιοκτήτες με πολλαπλά εισοδήματα από ενοίκια που φορολογούνται με υψηλούς συντελεστές (35% ή 45%). Επιπλέον, από το 2026 μειώνεται κατά 10 μονάδες ο φόρος για εισοδήματα από ενοίκια 12.000–24.000 ευρώ (από 35% σε 25%) για όσες μισθώσεις δεν εμπίπτουν στο καθεστώς μηδενικού φόρου.
Προϋποθέσεις και «ψιλά γράμματα»:
• Για να «κλειδώσει» η απαλλαγή, το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί «κενό» στο Ε2 για τρία συνεχόμενα φορολογικά έτη πριν από τη μίσθωση. Αν, για παράδειγμα, εκμισθωθεί τον Νοέμβριο 2025, πρέπει να ήταν δηλωμένο κενό τα έτη 2022, 2023 και 2024. Διαφορετικά, η μίσθωση από 1/1/2026 θα το καταστήσει επιλέξιμο.
• Όλα τα μισθωτήρια πρέπει να συναφθούν έως 31.12.2026.
• Απαγορεύεται η βραχυχρόνια διάθεση (Airbnb κ.λπ.) μέσα στην τριετία της απαλλαγής. Ακόμη και πρόσκαιρη χρήση βραχυχρόνιας μίσθωσης οδηγεί σε απώλεια του ευεργετήματος και πιθανή αναδρομική επιβάρυνση.
• Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει και δεν βρεθεί νέος εντός τριμήνου, η απαλλαγή σταματά για τα μελλοντικά ενοίκια (χωρίς αναζήτηση φόρων για το διάστημα που το ακίνητο ήταν μισθωμένο).
• Εκκρεμεί ερμηνευτική εγκύκλιος για ειδικές περιπτώσεις, όπως αλλαγή ιδιοκτησίας στη διάρκεια της τριετίας ή μισθώσεις που ξεκίνησαν πριν από την ψήφιση του νόμου.
Οφέλη για ενοικιαστές:
• Μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά και, δυνητικά, πιο ανταγωνιστικά μισθώματα λόγω της φορολογικής ελάφρυνσης των ιδιοκτητών.
• Περισσότερες επιλογές για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, καθώς ανοίγουν και σπίτια άνω των 120 τ.μ.
• Διευκολύνσεις για επαγγελματίες που μετακινούνται συχνά (γιατροί, εκπαιδευτικοί, στρατιωτικοί, αστυνομικοί, νοσηλευτές) μέσω μισθώσεων εξαμήνου, με δυνατότητα διαδοχικών συμβάσεων.
• Υπό συγκεκριμένους όρους (που καλύπτουν περίπου το 80% των περιπτώσεων), προβλέπεται καταβολή «ενός ενοικίου δώρο» κάθε 30 Νοεμβρίου, σε μόνιμη βάση, ως επιστροφή ενοικίου.
Πώς αλλάζουν οι συμφωνίες στην πράξη:
• Ιδιοκτήτης με κλειστό διαμέρισμα 85 τ.μ. που θα το εκμισθώσει το 2026 (με σωστή δήλωση «κενό» για 2023–2025) εισπράττει για 36 μήνες το ενοίκιο χωρίς φόρο, άρα μπορεί να προσφέρει χαμηλότερη τιμή και να έχει σίγουρο καθαρό έσοδο.
• Ιδιοκτήτρια με κατοικία 150 τ.μ. που μέχρι τώρα απέφευγε τη μακροχρόνια μίσθωση, μπορεί πλέον να τη διαθέσει σε πολύτεκνη οικογένεια, γνωρίζοντας ότι ακόμη και με πρόωρη αποχώρηση δεν χάνει τα ήδη κερδισμένα και έχει τρεις μήνες να καλύψει το κενό για να συνεχίσει την απαλλαγή.
• Σε νησιά και απομακρυσμένες περιοχές, όπου οι μεταθέσεις είναι συχνές, οι διαδοχικές μισθώσεις εξαμήνου (π.χ. εκπαιδευτικός για τη σχολική χρονιά, στη συνέχεια ιατρός ή ένστολος) επιτρέπουν τη διατήρηση της τριετούς απαλλαγής χωρίς καταφυγή σε βραχυχρόνιες μισθώσεις.
