Μία από τις μεγαλύτερες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών έρχεται στην αγορά των ακινήτων, καθώς η υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος, που τίθεται σε ισχύ εντέλει από την 1η Οκτωβρίου 2026, φέρνει σαρωτικές αλλαγές στα ενοικιαστήρια στην Ελλάδα. Το μέτρο, που εντάσσεται στο ευρύτερο πλαίσιο αντιμετώπισης της φοροδιαφυγής και ενίσχυσης της διαφάνειας στις εν λόγω συναλλαγές, φαίνεται ότι θα επηρεάσει άμεσα τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες, αλλά και τη συνολική λειτουργία της αγοράς κατοικίας.
Επί δεκαετίες, η ελληνική αγορά ενοικίων λειτουργούσε με έναν διττό χαρακτήρα: από τη μία πλευρά υπήρχε το επίσημο πλαίσιο των δηλωμένων μισθώσεων και της φορολογίας, από την άλλη υπήρχε μια εκτεταμένη άτυπη πραγματικότητα, στην οποία οι συμφωνίες γίνονταν συχνά με μετρητά και τα δηλωμένα ποσά δεν αντανακλούσαν πάντα την πραγματική αξία των συναλλαγών.
Αυτή η “παράδοση” στο ελληνικό ενοικιαστήριο, δημιουργεί σημαντικές στρεβλώσεις τόσο στη φορολογική βάση όσο και στα δεδομένα της αγοράς. Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις πλέον όλα τα ενοίκια, ανεξαρτήτως τι είδος ακινήτου αφορούν, θα πρέπει να καταβάλλονται αποκλειστικά μέσω τραπεζικών συναλλαγών. Η χρήση μετρητών παύει να αναγνωρίζεται φορολογικά, γεγονός που σημαίνει ότι ακόμη και αν πραγματοποιηθεί πληρωμή «στο χέρι», δεν θα μπορεί να αποδειχθεί σε περίπτωση ελέγχου.
Κομβικό ρόλο στο νέο σύστημα παίζει η υποχρεωτική αναγραφή του τραπεζικού λογαριασμού (IBAN) του εκμισθωτή στα μισθωτήρια συμβόλαια. Με τον τρόπο αυτό, κάθε πληρωμή συνδέεται άμεσα με το δηλωμένο εισόδημα, επιτρέποντας τη σύγκριση μεταξύ των ποσών που δηλώνονται στην εφορία και αυτών που κατατίθενται στους τραπεζικούς λογαριασμούς. Η φορολογική διοίκηση αποκτά έτσι ένα ισχυρό εργαλείο διασταυρώσεων, που της επιτρέπει να εντοπίζει αποκλίσεις σχεδόν σε πραγματικό χρόνο.
Αράπογλου: «Χρειάζεται μια “βάση” στη ρύθμιση»
Βέβαια ήδη έχουν προκύψει αντιδράσεις για τη μεγάλη αλλαγή, με την ΠΟΜΙΔΑ να καταγγέλλει πως το πλάνο αυτό “κόβει δρόμο” χωρίς να έχει τις υποδομές για να σταθεί.
Ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου (ΕΝΙΔΑΝΗ) και αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Κώστας Αράπογλου, σχολίασε στη "Νέα Κρήτη" και το neakriti.gr αυτό που προσπάθησε να περάσει στο μήνυμά της η Ομοσπονδία. «Ζητήσαμε την αναβολή αυτού του μέτρου καθώς η υποχρεωτική τραπεζική κατάθεση δεν θα γίνεται σωστά αν δεν έχουν δηλωθεί οι σχετικοί τραπεζικοί λογαριασμοί στην πλατφόρμα του ΜΙΔΑ, ώστε να ελέγχονται από το λογισμικό της ΑΑΔΕ».
Για να εφαρμοστεί η νέα ρύθμιση, να πρέπει να ακολουθηθεί κατά γράμμα η διαδικασία και όπως σχολίασε ο κ. Αράπογλου με βάση την επιστολή της ΠΟΜΙΔΑ: «Δεν θα πρέπει να προχωρήσουν χωρίς να έχουν προσδιοριστεί οι κανόνες, αλλά και οι εξαιρέσεις της νέας αυτής διαδικασίας, κάτι που θα οδηγήσει σε μαζική στέρηση δικαιωμάτων και επιδομάτων από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές».
Προτείνοντας εξαιρέσεις για το συγκεκριμένο μέτρο, επισημαίνεται ότι δεν θα πρέπει να επιβάλλεται σε μισθώματα έως 500 ευρώ μηνιαίως, εκείνα μεταξύ συμβαλλομένων ηλικίας άνω των 70 ετών, για τους οποίους δεν ισχύει η φορολογική υποχρέωση διενέργειας ηλεκτρονικών συναλλαγών. Τονίζει δε πως πρέπει να αποφεύγεται το μέτρο σε ενοικιαστήρια που έχει δηλωθεί στην εφαρμογή μισθώσεων της ΑΑΔΕ ότι έχουν ήδη προκαταβληθεί στον εκμισθωτή, τα μισθώματα που έχουν κατασχεθεί από το Δημόσιο ή ιδιώτη εις χείρας τρίτου ή έχουν εκχωρηθεί προς τρίτο έναντι οφειλής και τέλος εκείνα που για οποιονδήποτε λόγο παρακατατίθενται δημόσια στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, εκτός αν ρητά οριστεί ότι και αυτό αποτελεί αποδεκτή καταβολή.
«Ζητήσαμε την αναβολή αυτού του μέτρου καθώς η υποχρεωτική τραπεζική κατάθεση δεν θα γίνεται σωστά αν δεν έχουν δηλωθεί οι σχετικοί τραπεζικοί λογαριασμοί στην πλατφόρμα του ΜΙΔΑ, ώστε να ελέγχονται από το λογισμικό της ΑΑΔΕ», τoνίζει ο κ. Κώστας Αράπογλου
Χάνουν τα επιδόματα οι ενοικιαστές, "σφίγγουν τα λουριά" για τους ιδιοκτήτες
Για τους ενοικιαστές, η αλλαγή αυτή συνεπάγεται την ανάγκη πλήρους προσαρμογής σε ένα νέο καθεστώς συναλλαγών. Η καταβολή του ενοικίου μέσω τραπεζικού συστήματος καθίσταται προϋπόθεση όχι μόνο για τη νομιμότητα της μίσθωσης, αλλά και για τη διατήρηση σημαντικών οικονομικών ωφελημάτων. Ειδικότερα, η μη συμμόρφωση με το νέο πλαίσιο οδηγεί σε απώλεια επιδομάτων στέγασης, επιστροφών ενοικίου και των υπόλοιπων ενισχύσεων που συνδέονται με τη δηλωμένη κατοικία. Παράλληλα, ενισχύει την προστασία τους, καθώς η ύπαρξη καταγεγραμμένων συναλλαγών μειώνει τον κίνδυνο αμφισβητήσεων ή καταχρηστικών πρακτικών.
Ωστόσο, ορισμένοι ενοικιαστές εκφράζουν φόβους ότι η κατάργηση της ευελιξίας που προσέφεραν οι πληρωμές σε μετρητά, ενδέχεται να οδηγήσει σε αύξηση των ενοικίων, καθώς οι ιδιοκτήτες θα επιδιώξουν να αντισταθμίσουν τη μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση.
Από την πλευρά των ιδιοκτητών, το νέο καθεστώς σηματοδοτεί μια σαφή μετάβαση σε συνθήκες αυξημένης διαφάνειας και ελέγχου. Η δυνατότητα να αποκρύψουν εισοδήματα περιορίζεται σημαντικά, ενώ η μη συμμόρφωση συνεπάγεται άμεσες οικονομικές συνέπειες.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η απώλεια της έκπτωσης φόρου 5% που ισχύει για τα εισοδήματα από μισθώματα καθώς και η αυξημένη πιθανότητα εντοπισμού αποκλίσεων μέσω διασταυρώσεων. Παράλληλα, τα ποσά που κατατίθενται σε τραπεζικούς λογαριασμούς καθίστανται πλήρως ορατά στις φορολογικές αρχές και σε περιπτώσεις οφειλών, ενδέχεται να υπόκεινται σε μέτρα αναγκαστικής είσπραξης, όπως κατασχέσεις.
Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί ένα νέο περιβάλλον, στο οποίο η φορολογική συμμόρφωση δεν αποτελεί πλέον επιλογή, αλλά αναγκαιότητα. Στο στόχαστρο τα “μαύρα” ενοίκια και τα “κλειστά” ακίνητα. Ιδιαίτερη σημασία έχει η στόχευση του μέτρου στα αδήλωτα ενοίκια και στα ακίνητα που εμφανίζονται ως “κλειστά”.
Για χρόνια, σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιών δηλωνόταν ως μη χρησιμοποιούμενος, ενώ στην πραγματικότητα ενοικιαζόταν χωρίς καταγραφή. Η πρακτική αυτή όχι μόνο μείωνε τα φορολογικά έσοδα, αλλά δημιουργούσε και στρεβλή εικόνα της αγοράς. Με το νέο σύστημα, οι αρχές αποκτούν τη δυνατότητα να εντοπίζουν τέτοιες περιπτώσεις μέσω συνδυασμού δεδομένων, όπως: τραπεζικές καταθέσεις, δηλωμένα μισθώματα, στοιχεία από το Μητρώο Ακινήτων. Οι διασταυρώσεις αυτές αναμένεται να φέρουν στο φως ένα σημαντικό μέρος της “αόρατης” αγοράς ενοικίων.
Επιπτώσεις στις τιμές και τη διαθεσιμότητα κατοικιών
Η εφαρμογή του μέτρου αναμένεται να έχει σύνθετες επιπτώσεις και στη διαμόρφωση των τιμών. Από τη μία πλευρά, η πλήρης καταγραφή των συναλλαγών μπορεί να οδηγήσει σε πιο αξιόπιστα στοιχεία για την αγορά και, ενδεχομένως, σε μεγαλύτερη σταθερότητα.
Από την άλλη, η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης για τους ιδιοκτήτες ενδέχεται να περάσει στους ενοικιαστές, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση. Παράλληλα, παρατηρείται αυξημένο ενδιαφέρον για εναλλακτικές μορφές εκμετάλλευσης ακινήτων, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb. Μια τέτοια τάση θα μπορούσε να περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, εντείνοντας περαιτέρω τις πιέσεις στην αγορά.
