Αγορά ακινήτων: Οι παράγοντες που καθορίζουν τις τιμές – Οι δημοφιλείς περιοχές του Ηρακλείου

Η ραγδαία και ασύμμετρη αύξηση των εμπορικών αξιών, κυρίως σε περιοχές της Αθήνας και δευτερευόντως στην υπόλοιπη χώρα, δημιούργησε ένα νέο τοπίο στον χάρτη τιμών πωλήσεων ακινήτων. Η άνοδος σε ορισμένες περιπτώσεις περιοχών έφτασε το 100% και έφερε την αγορά στα προ κρίσης επίπεδα. To γεγονός αυτό ενισχύει την πεποίθηση ότι η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα καλύτερα καταφύγια αποταμιεύσεων για μακροπρόθεσμους επενδυτές.

Όπως αναφέρεται στην έρευνα της Ακαδημίας real estate της newdeal, η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής, έχει ως στόχο να βοηθήσει αγοραστές και πωλητές ακινήτων να υπολογίσουν ρεαλιστικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, παρουσιάζοντας αναλυτικούς πίνακες.

Η βραχυχρόνια μίσθωση που έδωσε στα ακίνητα προστιθέμενη αξία ξενοδοχειακού καταλύματος και το γεγονός το ακίνητο έγινε η "επένδυση εργαλείο" για την απόκτηση αδειών παραμονής από πολίτες χωρών εκτός της ζώνης Σέγκεν.

Διαβάστε ακόμη:

⇒Νέος ΕΝΦΙΑ: Οι χαμένοι και οι κερδισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κρήτη - Αναλυτικά παραδείγματα

Η σημασία της γενικής εικόνας της οικονομίας και των τοπικών εξελίξεων σε κάθε γειτονιά στον καθορισμό των τιμών

Στην γενική εικόνα πρέπει να συνυπολογίσουμε την επανεκκίνηση χορήγησης δανείων των τραπεζών, την αύξηση του πληθωρισμού καθώς και την εκτίναξη των τιμών των ακινήτων παγκοσμίως, εν μέσω κορωνοϊού. Ωστόσο, υπάρχουν μια σειρά απρόβλεπτων, προς το παρόν, παραγόντων που επηρεάζουν την κατεύθυνση των τιμών και οι οποίοι σχετίζονται με την εξέλιξη της πανδημίας, το διεθνές οικονομικό περιβάλλον και τις πολιτικές των επιτοκίων.

Τυχόν αύξηση του κόστους χρήματος μπορεί να επιβραδύνει τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης και να οδηγήσει σε «απότομη προσγείωση τις οικονομίες. Πέρα όμως από την μεγάλη εικόνα της οικονομίας υπάρχει και η μικροοικονομία της κάθε περιοχής πάνω στην οποία επιδρούν μια σειρά τοπικές εξελίξεις όπως τα έργα υποδομής που πραγματοποιούνται, οι συγκοινωνίες, η ύπαρξη εμπορικών κέντρα κλπ. Και ως προς αυτό η παρακολούθηση των τάσεων και των τιμών αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για να βρει κανείς την κατάλληλη επενδυτική ευκαιρία» προσθέτει.

Οι πιο δημοφιλείς περιοχές του Ηρακλείου στην αναζήτηση ακινήτων

Η αναζήτηση των ακινήτων «συγκεντρώνεται» κυρίως σε περιοχές του Ηρακλείου οι οποίες βρίσκονται σε απόσταση ασφαλείας από το κέντρο, προσφέροντας, ωστόσο, εύκολη πρόσβαση προς την πόλη.

Σύμφωνα με τα είχε αναφέρει στο neakriti.gr ο ο Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου και Δικηγόρος, Κώστας Αράπογλου, «μεγάλη ζήτηση ακινήτων καταγράφεται στο παραλιακό μέτωπο από την περιοχή του Κοκκίνη Χάνι μέχρι και την Μίλατο». Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσονται επί παραδείγματι και οι Γούρνες, Γούβες, Χερσόνησος, Μάλια, Σταλίδα.

Κύριος λόγος της αυξημένης ζήτησης σε αυτές τις περιοχές, είναι η προοπτική αξιοποίησης, με το βλέμμα στραμμένο στην μελλοντική υλοποίηση του νέου διεθνούς αεροδρομίου στο Καστέλι Ηρακλείου, αλλά και των επικείμενων οδικών του συνδέσεων.

«Βλέπουν δηλαδή την αγορά ακινήτων στην περιοχή ως επένδυση για το μέλλον και σε αρκετές περιπτώσεις για τουριστική αξιοποίηση».

Μέσω της εφαρμογής valuemaps.gov.gr δίνεται η γεωχωρική απεικόνιση αντικειμενικών αξιών και μπορείτε να υπολογίσετε την αξία των ακινήτων σας.

Διαβάστε ακόμη:

⇒Νέες αντικειμενικές αξίες: Πού «εκτοξεύθηκαν» στην Κρήτη - Οι δημοφιλείς περιοχές και οι ευκαιρίες

Στον πίνακα που ακολουθεί σταχυολογούνται ενδεικτικές τιμές ζώνης σε περιοχές του Ηρακλείου:

Οι προτιμήσεις των αγοραστών στην αγορά ακινήτων και οικοπέδων

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η ηλικιακή κατανομή των πωληθέντων ακινήτων. Οι αγοραστές ακινήτων στην Κρήτη κινούνται κατά βάση σε ακίνητα παλαιάς κατασκευής, αναζητώντας μια πιο οικονομική λύση.

Όπως αναφέρει ο κ. Αράπογλου, «πιο ψηλά στις προτιμήσεις είναι τα ακίνητα 20ετιας και 30ετίας, κυρίως λόγω της χαμηλότερης τιμής τους, καθώς μπορούν να πωληθούν πιο εύκολα». Η τάση που διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτου, αφορά οικόπεδα σε παραθαλάσσιες περιοχές που δεν απέχουν πολλά χιλιόμετρα από την πόλη του Ηρακλείου, στα οποία κτίζονται μονοκατοικίες προκάτ ή με κύριο υλικό την πέτρα, λόγω χαμηλότερου κόστους.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον δεν εστιάζεται, πλέον, σε διαμερίσματα πολυκατοικιών. Αυτή η μετατόπιση προκύπτει λόγω και της πανδημίας, η οποία που έχει στρέψει τη ζήτηση από πλευράς των αγοραστών σε σπίτια με μεγαλύτερους χώρους, αγροικίες και σε συνδυασμό με τα έργα ανάπτυξης και υποδομών μεγάλης εμβέλειας που έχουν δρομολογηθεί -όπως το νέο αεροδρόμιο της Κρήτης.

Η Ευρωπαϊκή οδηγία «ανατρέπει» τα δεδομένα

«Η τάση που διαμορφώνεται με τα μεταχειρισμένα ακίνητα, τα οποία είναι ιδιαίτερα ελκυστικά λόγω της τιμής τους, θα ανατραπεί λόγω της Ευρωπαϊκής οδηγίας που ανακοινώθηκε στις 14 Δεκεμβρίου 2021, η οποία προβλέπει την υποχρεωτική αναβάθμιση όλων των παλαιών κτιρίων σε ενεργειακή κατηγορία C (σε σύνολο 8 κατηγοριών) σταδιακά, μέχρι και τις 1.1.2033. Με το πέρας της συγκεκριμένης ημερομηνίας, δεν θα μπορούν να πωλούνται ή να ενοικιάζονται κτίρια με χαμηλότερη ενεργειακή κατηγορία».

Αντιδράσεις για την Ευρωπαϊκή οδηγία

«Σε αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων με το πιστόλι στον κρόταφο, πλήρη απαξίωση των περιουσιών των ιδιοκτητών και όξυνση του στεγαστικού προβλήματος οδηγεί η νέα Κοινοτική Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων που δημοσιεύθηκε επίσημα στις 14 Δεκεμβρίου», αναφέρει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, σύμφωνα με την σχετική ενημέρωση από το Γραφείο Βρυξελλών της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI).

Η ΠΟΜΙΔΑ απηύθυνε μάλιστα, σχετική επιστολή προς τον πρωθυπουργό κ.Κυριάκο Μητσοτάκη και τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ.Κώστα Σκρέκα σημειώνοντας ότι «η Οδηγία θεσπίζει εξωπραγματικές και ανέφικτες ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης για τα υφιστάμενα κτίρια οι οποίες, αν δεν τηρηθούν εμπρόθεσμα, τα κάθε είδους κτίρια δεν θα μπορούν ούτε να ενοικιαστούν αλλά και ούτε να πωληθούν παρά μόνο αν ο αγοραστής αναβαθμίσει το κτίριο εντός τριετίας από την πώληση».

Πρακτικά, εφόσον ισχύσει η Οδηγία το υπάρχον εκμισθούμενο κτιριακό δυναμικό τίθεται εκτός αγοράς.

«Στη χώρα του ΕΝΦΙΑ ο οποίος αποστερεί τους ιδιοκτήτες από κάθε οικονομική δυνατότητα παρέμβασης στα υπάρχοντα κτίρια, είναι εγκληματικό να υιοθετηθούν τέτοιοι εξοντωτικοί και πρακτικά αχρείαστοι κανόνες και προθεσμίες απαξίωσης της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας και αχρήστευσης των κτιρίων», τονίζει η ΠΟΜΙΔΑ.

Αναλυτικά οι τιμές ζώνης που ισχύουν από 1.1.2022 (Οι τιμές για το Ηράκλειο ξεκινούν από την σελίδα 227):

(Φωτογραφία Αρχείου IN TIME)