Η εύρεση αξιοπρεπούς στέγης σε λογική τιμή έχει μετατραπεί σε εξίσωση δίχως λύση για τους Κρητικούς οικογενειάρχες, αφού τα προσφερόμενα ακίνητα έχουν... λιγοστέψει, ενώ ταυτόχρονα οι τιμές, μετά από μερικά χρόνια ύφεσης, έχουν ξεπεράσει κατά πολύ ακόμη κι εκείνες που καταγράφονταν πριν το 2010.
Με δεδομένο ότι, παρά την “ανάπτυξη”, οι αμοιβές δεν έχουν ανέβει (αντίθετα, σε πολλές περιπτώσεις συνεχίζουν να συρρικνώνονται), η κατακόρυφη αύξηση των τιμών που ζητούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχει δημιουργήσει ένα τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα, ενώ η μεγάλη πλειοψηφία των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών αδυνατεί να βρει το ακίνητο που θα καλύψει τις ανάγκες του.
Σε δυσθεώρητα ύψη κυμαίνονται, επίσης, και οι μισθώσεις επαγγελματικών χώρων, με τους επαγγελματίες που ήδη νοικιάζουν κάποιο χώρο να μην μπορούν να αντεπεξέλθουν στην πληρωμή του ενοικίου, ενώ οι υποψήφιοι ενοικιαστές βλέπουν τις απαγορευτικές τιμές και κάνουν πίσω.
Το αποτέλεσμα είναι τόσο οι επαγγελματίες όσο και αρκετά νοικοκυριά να στρέφονται σε όλο και μικρότερους χώρους, λιγότερων δηλαδή τετραγωνικών, ή σε ημιυπόγεια ή παμπάλαια (και σχεδόν ερείπια) σπίτια, συχνά και σε περιοχές που δεν προσφέρουν την καλύτερη δυνατή ποιότητα ζωής. Κάποιες οικογένειες ενδίδουν στις εξωφρενικές απαιτήσεις των ιδιοκτητών, περικόπτοντας όμως άλλες δαπάνες, με τη μεγάλη και απότομη αύξηση των ενοικίων όχι απλώς να υπονομεύει, αλλά πρακτικά να ακυρώνει οποιαδήποτε προσπάθεια της κυβέρνησης για την ενίσχυση των εισοδημάτων και της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.
Είναι χαρακτηριστικό ότι για την ενοικίαση πληθώρας διαμερισμάτων ζητούνται σήμερα ενοίκια που ξεπερνούν το 60%-70% του μέσου μισθού, ο οποίος διαμορφώνεται (με βάση τα επίσημα στοιχεία) περί τα 800 ευρώ καθαρά (1.000 και κάτι ευρώ μικτά). Με δεδομένο ότι πάρα πολλά νοικοκυριά έχουν μόνο ένα μέλος που εργάζεται ή έχουν δύο μισθούς αλλά αναιμικούς (μπαίνουν-δε μπαίνουν 1.000-1.200 ευρώ τον μήνα στο σπίτι), γίνεται κατανοητό ότι ο “χρυσός κανόνας” ότι για ενοίκια δεν πληρώνουμε πάνω από 30% του εισοδήματός μας πάει... περίπατο.
Πού κυμαίνονται
Μέσα από μια απλή αναζήτηση στις αγγελίες διαπιστώνει κανείς ότι για μεγάλη μερίδα ακινήτων που προσφέρονται προς ενοικίαση ζητούνται ενοίκια που κινούνται μεταξύ 500 και 800 ευρώ, συχνά χωρίς να λαμβάνεται υπόψη κανένα κριτήριο διαμόρφωσης των τιμών, όπως π.χ. παλαιότητα, περιοχή, όροφος, κατάσταση ακινήτου, προσφερόμενες προδιαγραφές κ.λπ. Αντιθέτως, όπως σημειώνουν ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές αλλά και φορείς του κλάδου των ακινήτων, η τιμή συχνότατα διαμορφώνεται με βάση τις ανάγκες ή τις προσδοκίες του ιδιοκτήτη και με βάση την προσωπική αντίληψη του καθενός.
Το ίδιο δύσκολη είναι η κατάσταση και για τους φοιτητές, που ψάχνουν να βρουν στέγη στις πόλεις της ελληνικής περιφέρειας που φιλοξενούν σχολές της τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, εκτός από ορισμένες περιπτώσεις όπου υπάρχει και επάρκεια σε σπίτια, αλλά και τα ενοίκια παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα. Σε πόλεις όπως Χανιά, Ρέθυμνο, Ηράκλειο, Ρόδος, Ξάνθη, Βόλος και Κοζάνη τα σπίτια είναι λίγα, και για τον λόγο αυτό τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σε σχέση με πέρυσι. Αντίθετα σε Πάτρα, Λάρισα, Τρίκαλα, Καρδίτσα, Ιωάννινα, Κομοτηνή και Αλεξανδρούπολη οι φοιτητές θα βρουν πιο εύκολα σπίτια και σε καλύτερη τιμή, ακόμη και σε σπίτια που είναι ποιοτικά αναβαθμισμένα.
Στα ύψη οι τιμές
Για παράδειγμα, σε τοπικό επίπεδο για να μιλήσουμε και με νούμερα, ένα 4άρι διαμέρισμα 120 τ.μ., κατασκευής 2008, 2ου ορόφου στον Μασταμπά, σήμερα νοικιάζεται στα 700 ευρώ/μήνα. Πριν από την κρίση, ένα τέτοιο ακίνητο θα μισθωνόταν προς 500-550 ευρώ, με ανάλογα παραδείγματα να εντοπίζονται και σε άλλα σημεία. Επίσης, ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα 55 τ.μ. στις Μεσαμπελιές μισθώνεται στα 400 ευρώ, ενώ πριν από την κρίση ένα τέτοια ακίνητο δε θα μισθωνόταν για περισσότερα από 300 ευρώ.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το ότι πριν από δύο χρόνια η τιμή ενοικίασης για ένα μέτριας ποιότητας και παλαιότητας 3άρι διαμέρισμα (όχι εξοπλισμένο) 70-90 τ.μ. κυμαινόταν από 300 έως 400 ευρώ τον μήνα.
Οι τιμές ξεφεύγουν ακόμα πιο πολύ όταν κανείς ζητά σπίτι σε καλή κατάσταση, νεόδμητο, ηλεκτρικά εξοπλισμένο και επιπλωμένο, όπου το ενοίκιο μπορεί να ξεπεράσει τα 800 ευρώ. Αν μάλιστα πρόκειται για λουξ διαμέρισμα σε καλή συνοικία ή στο κέντρο των πόλεων, τότε τα πράγματα ξεφεύγουν κατά πολύ, με το ενοίκιο να ξεπερνάει τα 1.000-1.200 ευρώ τον μήνα. Βέβαια, όπως το απαιτεί ο νόμος της αγοράς, “ό,τι πληρώσεις θα πάρεις”. Και αυτό το λέμε γιατί υπάρχουν και χαμηλότερες τιμές για να νοικιάσει κανείς σπίτι ή επαγγελματικό χώρο, αν φυσικά θέλει ημιυπόγειο, παλιό κτήριο, με τις όποιες ατέλειες και πιθανά προβλήματα μπορεί να έχει στις εγκαταστάσεις του, αναζητώντας το κυρίως σε αποκεντρωμένες περιοχές.
Για τους επαγγελματικούς χώρους τώρα, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περίπτωση ημιτελούς καταστήματος 75 τ.μ. στην “καρδιά” του Ηρακλείου, όπου προσφέρεται για ενοικίαση προς 900 ευρώ τον μήνα! Κάπου εκεί λοιπόν πάνω-κάτω κυμαίνονται τα ενοίκια στο κέντρο του Ηρακλείου. Αν κάποιος δεν μπορεί να διαθέσει τόσα χρήματα κάθε μήνα, τότε θα πρέπει να αναζητήσει χώρο κάπου περιφερειακά.
Βάσει των στοιχείων, κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών έχουν καταγραφεί αυξήσεις έως σχεδόν 30% (!) σε διάφορες περιοχές της Κρήτης, αλλά και σε άλλες περιοχές της χώρας, ενώ υπενθυμίζεται πως οι τιμές των ενοικίων υποχώρησαν κατά 40% κατά μέσο όρο κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και κυρίως από το 2011 έως και το 2015. Στη συνέχεια ακολούθησε μια διετία σταθεροποίησης, προτού ξεκινήσει η ανάκαμψή τους, χάρη στη σταδιακή άνοδο της ζήτησης, αλλά και στην ώθηση που έδωσαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Την τελευταία τριετία, κατά μέσο όρο, η αύξηση των ενοικίων υπολογίζεται ότι διαμορφώνεται σε 25%, πλην όμως υπάρχουν σημαντικές διαφορές από περιοχή σε περιοχή.
Μεγάλη η ζήτηση, μικρή η προσφορά - Πού οφείλεται η απότομη άνοδος των μισθωμάτων
Η απότομη άνοδος των τιμών των ενοικίων ασφαλώς έχει εξηγήσεις. Πέραν της βελτιωμένης ψυχολογίας των ιδιοκτητών, υπάρχουν και άλλοι αντικειμενικοί λόγοι που δικαιολογούν υψηλότερες τιμές σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, αν και όχι με τον ρυθμό επιτάχυνσης που έχει σημειωθεί. Καταρχάς, υπάρχει σαφέστατα πολύ υψηλότερη ζήτηση για ενοικιάσεις σε σχέση με τα χρόνια πριν από την κρίση. Τότε, οι περισσότεροι επέλεγαν τη λύση του στεγαστικού δανείου και της απόκτησης ακινήτου, παρά την ενοικίαση. Σήμερα, η εικόνα είναι εντελώς αντίθετη, καθώς ελάχιστοι μπορούν να εξασφαλίσουν την απαιτούμενη χρηματοδότηση για να αγοράσουν ακίνητο.
Παράλληλα όμως, υπάρχει και σημαντική έλλειψη προσφοράς διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων και αυτό οφείλεται σε μια σειρά από λόγους. Από τη μια απουσιάζουν αρκετά ακίνητα από την αγορά λόγω του ότι είναι δεσμευμένα από τις τράπεζες. Και από την άλλη, χιλιάδες ακίνητα έχουν απορροφηθεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), ωστόσο, προσθέτει και έναν ακόμα λόγο για τον οποίο η προσφορά διαμερισμάτων είναι χαμηλότερη της ζήτησης, που δεν είναι άλλος από την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 95% κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας. H απουσία νέων ακινήτων, πάντως, μπορεί να ήταν αναγκαία την περίοδο της κρίσης, όταν τα κενά ακίνητα έφτασαν να αποτελούν έως και 20% του συνόλου, αλλά σήμερα οι ανάγκες έχουν αρχίσει να διαφοροποιούνται, με αποτέλεσμα να έχουν αρχίσει να εντοπίζονται ελλείψεις.
Το γεγονός της αύξησης των ενοικίων επιβεβαίωσε ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων - δικηγόρος Κώστας Αράπογλου, λέγοντας πως «ακριβές περιοχές σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών θεωρούνται η περιοχή του Αγίου Ιωάννη, οι Μεσαμπελιές, το κέντρο της πόλης του Ηρακλείου και ο Μασταμπάς. Ο λόγος που οι τιμές των ενοικίων είναι ανεβασμένες είναι διότι την τελευταία 10ετία δεν έχει χτιστεί καμία σχεδόν καινούργια οικοδομή, με αποτέλεσμα να έχουν λιγοστέψει τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα, γεγονός στο οποίο συμβάλλει και το ότι κάποια σπίτια νοικιάζονται με βραχυχρόνιες μισθώσεις. Σε ό,τι αφορά την επαγγελματική στέγη, υπάρχουν πολλά ελεύθερα και διαθέσιμα γραφεία. Εκεί όπου τα ενοίκια έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν είναι τα καταστήματα σε κεντρικά σημεία, που παρουσιάζουν μεγάλη ζήτηση».
Ωστόσο, όπως τόνισε, μεγάλο πρόβλημα αποτελεί και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ, επισημαίνοντας ότι «πρέπει να μειωθεί η φορολογία στα ακίνητα για να ξαναπάρει μπρος η οικοδομική δραστηριότητα και η ζήτηση να είναι ανάλογη της διάθεσης».
Εκ μέρους του εμπορικού κόσμου, ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Εμπορικών Συλλόγων Κρήτης και πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Ηρακλείου κ. Μανόλης Κουμαντάκης, επισημαίνοντας κι αυτός την αναγκαιότητα για μείωση του ΕΝΦΙΑ, δήλωσε σχετικά: «Μέσα στη μεγάλη κρίση, ειδικά στο κέντρο είχαν μειωθεί αρκετά οι τιμές στα ενοίκια σε κάποιες περιπτώσεις και κυρίως σε περιοχές όπως η Αγίου Μηνά, η Καλοκαιρινού, η Γιαμαλάκη και η Κατεχάκη, διότι πολλά ακίνητα είχαν μείνει αρκετό καιρό ξενοίκιαστα. Σιγά-σιγά και όσο ανεβαίνει η ζήτηση καθώς σημειώνεται ένα ενδιαφέρον να ανοίξουν μικρές επιχειρήσεις στον τομέα του εμπορίου και της εστίασης στο κέντρο του Ηρακλείου, οι ιδιοκτήτες ακινήτων προσπαθούν να κρατήσουν μια σταθερότητα στις τιμές. Πολλοί βέβαια ζητούν μια αύξηση. Η Ίδης, η 1821 και η Δαιδάλου παραμένουν ακόμα ως περιοχές με υψηλά ενοίκια. Σαν Ομοσπονδία και σε συνεργασία με άλλους φορείς είχαμε αναδείξει και είχαμε ζητήσει από την κυβέρνηση διά μέσου των πολιτικών φορέων της Κρήτης να μειωθεί ο ΕΝΦΙΑ, που αυτή τη στιγμή είναι ένας πολύ σκληρός και βάρβαρος φόρος. Ξαφνικά διαπιστώσαμε πως η μείωση που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση αφορά μόνο τα νοικοκυριά. Τα ακίνητα τα οποία αφορούν επαγγελματικούς χώρους είναι παραγωγικά ακίνητα και σαφέστατα πρώτα σε αυτές τις περιπτώσεις έπρεπε να γίνει μια γενναία μείωση του ΕΝΦΙΑ. Θα έπρεπε οι επαγγελματίες να έχουν διαφορετική μεταχείριση όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ μέσα σε όλη αυτή την πολλαπλή φορολογία που καλείται να αντιμετωπίσει».
Προσφορά: Αναγκαία η αύξηση της διάθεσης ακινήτων
Το ζήτημα με την παρούσα κατάσταση, σύμφωνα με τους περισσότερους φορείς της αγοράς ακινήτων, είναι να αυξηθεί η προσφορά όσο το δυνατόν περισσότερο και πιο άμεσα και με συντονισμένο τρόπο. Μέσα από μια τέτοια διαδικασία, όπως επισημαίνουν οι ειδικοί, θα ενισχυθούν αντίστοιχα οι επιλογές των ενδιαφερομένων και ενδεχομένως να υποχρεωθούν οι ιδιοκτήτες να μετριάσουν τις απαιτήσεις τους.
Στο πλαίσιο αυτό, ήδη κάποιες τράπεζες έχουν ξεκινήσει να προσφέρουν προς μίσθωση αρκετά από τα διαμερίσματα που έχουν στην κατοχή τους. Παράλληλα, τους επόμενους μήνες εκτιμάται ότι θα ξεκινήσει και η διαδικασία της επιστροφής στην αγορά των συμβατικών μισθώσεων μεγάλης διάρκειας, αρκετών διαμερισμάτων που σήμερα αξιοποιούνται αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Από την πλευρά της, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει μια διαφορετική προσέγγιση για την αύξηση της προσφοράς. Προκειμένου να σταθεροποιηθούν οι τιμές, η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει την ευνοϊκότερη φορολόγηση των μακροχρόνιων μισθώσεων, προκειμένου να “δελεαστούν” ακόμη περισσότερο οι ιδιοκτήτες, που σήμερα εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω Airbnb. Έτσι, προτείνεται η μείωση του ισχύοντος φορολογικού συντελεστή για εισοδήματα από μισθώσεις κατά 10%, ενώ για εισοδήματα μέχρι 12.000 ευρώ ετησίως, που σήμερα φορολογούνται με συντελεστή 15%, προτείνεται η μείωση στο 5%. Σημειώνεται πως η πρόταση αφορά αποκλειστικά τις μισθώσεις κύριας κατοικίας.
