Την κατρακύλα πήραν οι τιμές σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων κατά το 2017, σύμφωνα με τα βασικά συμπεράσματα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ). Η κτηματαγορά βρίσκεται ακόμη σε πορεία υποβάθμισης, με τη σταθεροποίηση να χαρακτηρίζει και το 2018.
Στα χρόνια της κρίσης χάθηκαν εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα κτηρίων, με τα βασικά συμπεράσματα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής για την πορεία των ακινήτων όλο αυτό το διάστημα να παρουσιάζονται σε τρία συνέδρια στη Θεσσαλονίκη, στο Ηράκλειο και στην Αθήνα.
Τα βασικότερα σημεία και συμπεράσματα των εισηγήσεων που παρουσίασαν εισηγητές, όπως πιστοποιημένοι εκτιμητές, στελέχη τραπεζών και άλλοι ομιλητές, είναι τα εξής:
Συνεχίστηκε η πτώση τιμών σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων κατά το 2017, με συγκρατημένη πτώση σε σχέση με το 2016 και με περισσότερο χαμένους τα καταστήματα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες, τα γραφεία, τις μεγάλες κατοικίες και τους χώρους αποθηκών παλαιότητας. Σε ελάχιστες περιπτώσεις παρατηρήθηκε σταθεροποίηση ή και ελαφρά αύξηση τιμών, ενώ γενικά η αγορά πλέον εμφανίζεται να είναι διασπασμένη. Έχουμε δηλαδή και αυξήσεις τιμών και σταθεροποιήσεις, αλλά και μειώσεις.
Αυξήσεις τιμών διαπιστώνονται σε καταστήματα σε δρόμους με διαχρονική εμπορικότητα, σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών με πιστοποίηση “πράσινου” κτηρίου, σε διαμερίσματα και κατοικίες που ζητούνται για βραχυχρόνια μίσθωση, σε κάποια ακίνητα που πωλούνται σε ξένους, εκτός Ε.Ε., με σκοπό την απόκτηση “χρυσής” visa, καθώς και σε ξενοδοχεία σε προορισμούς με ζήτηση και αναμενόμενες μεγάλες πληρότητες και σε σύγχρονα κτήρια logistics. Στην αντίπερα όχθη, μειώσεις παρατηρούνται σε περιοχές με φθίνοντα πληθυσμό, με υπερβάλλουσα προσφορά, σε μεγάλα διαμερίσματα, σε μαγαζιά σε δρόμους δεύτερης και τρίτης κατηγορίας, σε γραφεία που βρίσκονται σε περιοχές που κλείνουν επιχειρήσεις, καθώς και σε “βιομηχανικές περιοχές” που η αποβιομηχάνιση ενισχύεται.
Η πορεία της κτηματαγοράς είναι φθίνουσα και σε πολλές περιοχές της χώρας. Ενδεικτικά στη δυτική Μακεδονία υπάρχει υποτονικότητα στην αγορά που οδηγεί σε συμπίεση τιμών κατά κανόνα. Στασιμότητα χαρακτηρίζει την κατάσταση στην ανατολική Μακεδονία, στη Θεσσαλία, την Ήπειρο και την Πελοπόννησο, ενώ στη Θράκη οι τιμές των κατοικιών κινούνται στα ίδια επίπεδα όπως πέρυσι και η κίνηση είναι υποτονική. Στις Κυκλάδες, τα Δωδεκάνησα και τα Ιόνια Νησιά υπάρχει κινητικότητα σε προβεβλημένα νησιά με διεθνές βεληνεκές (Σαντορίνη, Μύκονος, Ρόδος κ.λπ.), αλλά η ζήτηση γενικώς είναι περιορισμένη, ενώ υπάρχει και σημαντικό απόθεμα εξοχικών κατοικιών που είναι αδιάθετο.
Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, παρουσιάζεται εικόνα δύο ή και περισσοτέρων ταχυτήτων. Εξάλλου και τα στοιχεία τόσο της Τράπεζας της Ελλάδας και αυτά της Eurobank Property Services σημειώνουν ελαφρά μεσοσταθμική μείωση τιμών και κατά το 2017, με το γενικό συμπέρασμα να καταλήγει στο ότι, στα χρόνια της κρίσης, το ελληνικό κράτος με την πολιτική της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας ουσιαστικά αυτό που έχει κάνει είναι να μειώσει την αξία της περιουσίας των πολιτών αυτής της χώρας, προκαλώντας τεχνητό αποπληθωρισμό αξιών μυθικών διαστάσεων. Και όλα αυτά τη στιγμή που και ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων ήταν πάρα πολύ μικρός, πλησιάζοντας τα επίπεδα ακινησίας της αγοράς, ενώ και οι οικοδομικές άδειες κινούνται σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2006 η επιφάνεια σε τ.μ. των οικοδομικών αδειών ξεπέρασε τα 20 εκατομμύρια, ενώ από το 2012 και μετά βρίσκεται σταθερά κάτω από 5 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, και το ίδιο αναμένεται και για φέτος. Όπερ σημαίνει ότι υποχώρησε τέσσερις φορές ο αριθμός των αδειών, επομένως και η επιφάνεια των ακινήτων που χτίστηκαν. Από την άλλη, υπάρχει συνεχιζόμενη στροφή στο ενοίκιο σε λογικές για την περίοδο τιμές και συμβιβασμός κατοίκησης σε λιγότερα τετραγωνικά, κάτι που πράττουν και οι επιχειρήσεις.
Δεν υπάρχουν αγοραστές
Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως σημειώνεται στα συμπεράσματα του ΕΛΙΕ, είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών. Αυτό οφείλεται α) στη συνεχιζόμενη υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι, β) στην ανεργία που παραμένει υψηλή, παρότι εμφανίζεται ελαφρά μειωμένη, αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση, γ) στη συνεχιζόμενη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, δ) στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες τα οποία δίνονται με το σταγονόμετρο, ε) στα capital controls που παραμένουν και προβληματίζουν, στ) στο ότι πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει, ενώ από την άλλη πολλά Ελληνόπουλα (~500.000) μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας και πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας, κ.ά. Ωστόσο, όπως τονίστηκε, ο τομέας του τουρισμού εμφανίζει δυναμική αλλά απαιτείται να δημιουργηθούν νέα ξενοδοχεία, 4 και 5 αστέρων, κάτι που έχει αρχίσει να γίνεται σε διάφορα μέρη της Ελλάδος και στην Κρήτη.
Θα “φρενάρει” το 2018;
Το 2018 φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δυσκολίες για την αγορά ακινήτων, η οποία δεν είναι ανεξάρτητη από την πορεία της οικονομίας της χώρας. Υπό προϋποθέσεις όμως, όπως τονίστηκε, μπορεί να αποτελέσει σημείο σταθεροποίησης - “φρεναρίσματος” στην πτώση τιμών - αλλά τούτο είναι πάρα πολύ δύσκολο εξαιτίας παραγόντων όπως είναι τα “κόκκινα” δάνεια, οι κεφαλαιακοί έλεγχοι, οι διαδικασίες με Ε.Ε. και ΔΝΤ, κ.λπ. Αν όμως δε ρυθμιστούν αυτά τα ζητήματα, ο δρόμος θα είναι... μακρύς από το 2020 και μετά...
Μικρή ζήτηση, σταθερές τιμές
Σύμφωνα με τους εκτιμητές, στην Κρήτη σημειώνεται περιορισμένη ανοικοδόμηση, μικρή ζήτηση και στάσιμες τιμές. Υπάρχει όμως ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης, μέχρι του σημείου στα Χανιά να μη βρίσκει κανείς εύκολα σπίτι προς ενοικίαση σε λογικές τιμές. «Θεωρώ ότι έχουμε φτάσει στο χαμηλότερο σημείο που μπορεί να υπάρξει όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο τώρα είναι μια καλή στιγμή για κάποιον που θέλει να αγοράσει να το κάνει, αλλά με αρκετά προσεκτικά βήματα, κάνοντας σχολαστικό έλεγχο και από πολεοδομικής και από νομικής πλευράς, και συμβουλευόμενος πάντα τον οικονομολόγο του για το τι συνέπειες θα έχει η αγορά στη φορολογική του κατάσταση. Και αυτό γιατί, λόγω οικονομικής κρίσης, έχουν αυξηθεί οι περιπτώσεις που οι πωλητές αποκρύπτουν “ελαττώματα” του ακινήτου στην προσπάθειά τους να το πουλήσουν», τόνισε ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων και δικηγόρος Κώστας Αράπογλου, περιγράφοντας την κατάσταση της κτηματαγοράς σε τοπικό επίπεδο. Ο ίδιος, κάνοντας επίσης γνωστές τις εκτιμήσεις των ιδιοκτητών ακινήτων για την εξέλιξή τους στο μέλλον, τόνισε πως δε διαφαίνεται ριζική αλλαγή στην κίνηση της κτηματαγοράς, επισημαίνοντας επίσης πως είναι μύθος τα όσα ακούγονται περί πτώσης τιμών των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό.
