Με χωράφια αντί για τα οικόπεδα που έχουν σήμερα κινδυνεύουν να μείνουν προσεχώς, και συγκεκριμένα σε 7 μήνες από σήμερα, χιλιάδες Κρητικοί, καθώς στις 9 Δεκεμβρίου εκπνέει η μεταβατική περίοδος που έχει δοθεί από την κυβέρνηση για τη δυνατότητα κατ' εξαίρεσης δόμησης στα λεγόμενα μικρά εκτός σχεδίου οικόπεδα.
Σε οικόπεδα, δηλαδή, που αν και έχουν εμβαδόν κάτω από 4 στρέμματα, που είναι το όριο για την εκτός σχεδίου δόμηση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα επειδή πληρούν ειδικές προϋποθέσεις (όπως το να έχουν π.χ. “πρόσωπο” σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς).
Μετά την προθεσμία αυτή, σε όσες περιπτώσεις δε θα έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, τα μικρά αυτά ακίνητα κάτω των 4 στρεμμάτων αποχαρακτηρίζονται πλέον από κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα. Χάνεται, δηλαδή, η δυνατότητα της κατ’ εξαίρεση δόμησης, κάτι που σημαίνει πολύ απλά πως όλα τα ακίνητα αυτά, που είναι χιλιάδες κι εδώ στο νησί μας, θα χάσουν άρδην την αξία τους, αφού θα λογίζονται πλέον ως απλά... χωράφια!
Υπό τον κίνδυνο της ριζικής υποβάθμισης των περιουσιών τους, οι εμπλεκόμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται ουσιαστικά υπό την πίεση του χρόνου να τρέξουν να βγάλουν οικοδομικές άδειες, σε μια συγκυρία ωστόσο που κάθε άλλο παρά είναι ευνοϊκή... Κι αυτό γιατί αφενός δεν είναι διόλου αμελητέο το κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας, που ανέρχεται ανάλογα τα τετραγωνικά μέτρα σε ένα ποσό από 10.000-18.000 ευρώ, και αφετέρου ένα ελάχιστο ποσοστό είναι πρόθυμο ακόμα και να μπορούσε να βρει τα χρήματα για την άδεια να σπεύσει να τη βγάλει, αφού η εκτίναξη τιμών σε ύλες και υλικά μετά την πανδημία, την έξαρση της ενεργειακής ακρίβειας και το “ντόμινο” ανατιμήσεων λόγω του πολέμου την Ουκρανία έχουν καταστήσει σχεδόν απαγορευτική κάθε σκέψη ή διάθεση για ανέγερση σπιτιού ή επιχείρησης!
Θυμίζουμε εδώ ότι η έκδοση οικοδομικής άδειας κατοχυρώνει το δικαίωμα της κατά παρέκκλισης δόμησης όχι για πάντα, αλλά για μια περίοδο 4 ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας. Σε αυτόν τον καμβά είναι προφανές ότι υπάρχει και ένα άλλο ορατό ενδεχόμενο πολλοί ιδιοκτήτες μικρών εκτός σχεδίου ακινήτων να αναγκαστούν να πουλήσουν πολύ φθηνά την περιουσία τους σε ιδιοκτήτες μεγαλύτερων ακινήτων, ώστε να μετριάσουν κάπως τη χασούρα από την υποβάθμιση της αξίας που θα υποστούν τα σημερινά οικόπεδα, μετατρεπόμενα πλέον σε χωράφια. Για τον λόγο ακριβώς αυτό φαντάζει επιβεβλημένη η χορήγηση παράτασης στη μεταβατική αυτή περίοδο, κάτι που ζητά, βάζοντας ως αίτημα μια 2ετή παράταση της προθεσμίας που εκπνέει στις 9 Δεκεμβρίου, και η πλευρά της ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων).
Πιο αναλυτικά
Με βάση το ισχύον νομικό καθεστώς έως το 2020, στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρεπόταν η δόμηση κατοικίας 200 τετραγωνικών, εφόσον το οικόπεδο έχει επιφάνεια τουλάχιστον 4 στρεμμάτων. Ήταν ο γνωστός σε όλους κανόνας των 4 στρεμμάτων. Παράλληλα όμως, σε ορισμένες περιπτώσεις, επιτρεπόταν η κατά παρέκκλιση δόμηση και σε ακίνητα κάτω των 4 στρεμμάτων, όπως τα ευρισκόμενα σε ζώνη 500 μέτρων από το κέντρο οικισμού προ του 1923, αρκεί να έχουν εμβαδόν 2 στρέμματα. Ειδικά για γήπεδα με πρόσοψη σε εθνικό δρόμο, το εμβαδόν αρκεί να είναι έως και 750 τετραγωνικά, εφόσον όμως δεν έχουν μεταβληθεί τα όριά του μετά το 1963.
Με το νέο νομικό πλαίσιο που θεσπίστηκε από την κυβέρνηση στις αρχές Νοεμβρίου του 2020 διατηρήθηκε κανονικά η δυνατότητα δόμησης (με μια μικρή μείωση 10%) στα εκτός σχεδίου ακίνητα από 4 στρέμματα και πάνω, αλλά την ίδια ώρα καταργήθηκαν οι διατάξεις για κατά παρέκκλιση δόμηση στα εκτός σχεδίου ακίνητα με εμβαδόν κάτω από 4 στρέμματα. Με τον νέο νόμο ουσιαστικά έπαψαν να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εκτός σχεδίου ακίνητα επιφάνειας 2.000, 1.200 και 750 τ.μ., που πληρούσαν ειδικές προϋποθέσεις. Λόγω κοινωνικών αντιδράσεων, ωστόσο, αποφασίστηκε τότε, τον Νοέμβριο δηλαδή του 2020, από την κυβέρνηση να δοθεί μια περίοδος χάριτος 2 ετών, κατά την οποία οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να κατοχυρώσουν τη δυνατότητα να χτίσουν, υπό την προϋπόθεση όμως ότι θα βγάλουν οικοδομική άδεια. Θεσπίστηκε λοιπόν μια 2ετής μεταβατική περίοδος, δίνοντας προθεσμία σε ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες των λεγόμενων μικρός εκτός σχεδίου ακινήτων να βγάλουν στο διάστημα αυτό των 24 μηνών οικοδομικές άδειες, για να κατοχυρώσουν τη δυνατότητα δόμησης.
Τι ισχύει ως 9 Δεκεμβρίου 2022 - Ανά κατηγορία μικρών εκτός σχεδίου ακινήτων
Με βάση τη 2ετή μεταβατική περίοδο που έχει θεσπιστεί στο πλαίσιο του νέου νόμου για την εκτός σχεδίου δόμηση, σήμερα και μέχρι την εκπνοή της σχετικής προθεσμίας (δηλαδή στις 9 Δεκεμβρίου 2022) διατηρούνται ως κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα εκτός σχεδίου ακίνητα κάτω του ορίου των 4 στρεμμάτων, εφόσον πληρούν τα εξής χαρακτηριστικά:
- Τα ακίνητα (γήπεδα) που υπάρχουν τη 12η/11/1962 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο σε δρόμο 10 μ., ελάχιστο βάθος 15 μέτρα και ελάχιστο εμβαδόν 750 τ.μ. Στα ακίνητα αυτά, εμβαδού από 750-1.200 τ.μ., κανείς μπορεί σήμερα να χτίσει μέχρι 86 τ.μ.
- Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12η/9/1964 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο 20 μέτρα, ελάχιστο βάθος 35 μ. και ελάχιστο εμβαδόν 1.200 τ.μ. Στην κατηγορία αυτή ακινήτων, εμβαδού από 1.200-2.000 τ.μ., κανείς μπορεί να χτίσει σήμερα έως 136 τ.μ.
- Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 17η/10/1978 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα, ελάχιστο βάθος 40 μέτρα και ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. Στην κατηγορία αυτή ακινήτων, κανείς μπορεί να χτίσει σήμερα έως 186 τ.μ.
Τι πρέπει να κάνουν οι εμπλεκόμενοι ιδιοκτήτες
Εφόσον δε δοθεί παράταση χρόνου στην τρέχουσα μεταβατική περίοδο από την κυβέρνηση, οι ιδιοκτήτες και εδώ στην Κρήτη που διαθέτουν αγροτεμάχια μικρότερα των 4 στρεμμάτων, τα οποία μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας μέχρι και τις 9 Δεκεμβρίου, για να κατοχυρώσουν το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας εντός τεσσάρων ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας.
