Ηράκλειο: Έκτο στην Ευρώπη στις αποδόσεις ακινήτων - Δύο φορολογικά μέτρα δίνουν ώθηση στην αγορά της Κρήτης

Με στόχο την αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων και την αντιμετώπιση των επιπτώσεων, αφενός από την άνοδο των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα και αφετέρου από τις ανατιμήσεις στις πρώτες ύλες, το οικονομικό επιτελείο, εξετάζει την χρονική επέκταση σε δύο φορολογικά «δεκανίκια» της οικοδομής, την παράταση της υφιστάμενης τριετούς αναστολής ΦΠΑ 24% σε όλα τα ακίνητα, η οποία εκπνέει στις 31 Δεκεμβρίου του 2022 και την έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις κτιρίων.

Έτσι, αντί για ΦΠΑ 24%, οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα βαρύνονται, μέχρι και το 2024, με φόρο μεταβίβασης, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας ή της αναγραφόμενης τιμής στο συμβόλαιο εφόσον αυτή είναι υψηλότερη από την αντικειμενική.

Σύμφωνα με τα όσα σημειώνουν άνθρωποι της αγοράς, καθοριστικός είναι ο ρόλος που παίζει στην πορεία της οικοδομής η φορολόγηση, με την τελευταία να παρουσιάζει έντονα σημάδια ανάκαμψης παρά το οικονομικό πλήγμα της πανδημίας. Σε αυτό το πλαίσιο, άλλωστε, εντάσσεται και η επιλέον μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 13% σε σχέση με το 2021, η οποία λειτουργεί υποστηρικτικά όχι μόνο στον κλάδο της οικοδομής, αλλά και της οικονομίας εν γένει.

«Ειδικά για τις περιπτώσεις αντιπαροχής, η εργολαβία του υποκειμένου στο φόρο κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση προς τον οικοπεδούχο, δεν υπάγεται στο φόρο όταν ο υποκείμενος κατασκευαστής έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής του φόρου», αναφέρει η σχετική διάταξη - φοροκίνητρο.

Διαβάστε επίσης:

⇒ Κρήτη: «Γυρνούν την πλάτη» στην οικοδομή οι νέοι (βίντεο)

Όπως επισημάινουν οι επαΐοντες, σημαντική αύξηση αναμένεται στην έκδοση νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών τους επόμενους μήνες, λόγω και της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές. Χαρακτηριστικά είναι τα στοιχεία που γνωστοποίησε η ΕΛΣΤΑΤ σχετικά με την αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς ο αριθμός των ιδιωτικών αδειών αυξήθηκε κατά 26,1% την περίοδο Ιανουαρίου - Οκτωβρίου του 2021 ενώ έφθασε τις 19.352 έναντι 15.343 το αντίστοιχο διάστημα του 2020. Σε 34.695 ανήλθαν οι συνολικές οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από τον Ιανουάριο του 2020 έως και τον Οκτώβριο του 2021.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων νομού Ηρακλείου και νομικό, Κώστα Αράπογλου, «στην Κρήτη καταγράφεται αντίστοιχη και σε κάποιες περιπτώσεις μεγαλύτερη αύξηση στον όγκο οικοδομικών αδειών, ιδίως σε τουριστικές περιοχές. Ο όγκος και η επιφάνεια των οικοδομικών αδειών παρουσιάζει μεγάλη αύξηση λόγω της τάσης που καταγράφεται στο νησί για κατασκευή νέων ξενοδοχειακών μονάδων, καθώς με το πέρας της φετινής τουριστικής σεζόν διαμορφώθηκαν θετικές προοπτικές για τον κλάδο».

Ως ανασταλτικός παράγοντας, παρά την αύξηση των αδειών, λειτουργεί η «εκτίναξη» των τιμών στα οικοδομικά υλικά που «φτάνει έως και το 30%», τονίζει ο κ. Αράπογλου. Παράλληλα, «καταγράφεται έλλειψη του απαραίτητου εργατοτεχνικού προσωπικού καθώς μετά την δυσχέρεια που βίωσε ο κλάδος στην διάρκεια της οικονομικής κρίσης και στην συνέχεια με την πανδημία, αρκετοί τεχνίτες στράφηκαν σε άλλες εργασίες  προκειμένου να βγάλουν τα προς το ζην ή έφυγαν στο εξωτερικό».

Σύμφωνα με κυβερνητικές πηγές, οι αλλαγές στους κανόνες των συντελεστών ΦΠΑ που αποφασίστηκαν από την Ecofin τον περασμένο Δεκέμβριο, ανοίγουν πλέον το δρόμο για παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων για ακόμη δυο χρόνια έως το τέλος του 2024. Από την 1η Ιανουαρίου 2025, ανάλογα με τις δημοσιονομικές συνθήκες, η Ελλάδα θα έχει τη δυνατότητα να επιλέξει εάν θα εφαρμόσει στις μεταβιβάσεις νέων οικοδομών μειωμένο συντελεστή 13% ή ακόμη και μηδενικό όπως ισχύει σε άλλες χώρες της ΕΕ.

Αράπογλου: «Στην σωστή κατεύθυνση τα μέτρα που εξετάζονται»

«Εάν δεν παραταθεί άμεσα το καθεστώς ΦΠΑ οι τιμές των νεόδμητων οικοδομών αναμένεται να εκτοξευθούν», σημείωσε σε δηλώσεις του στο neakriti.gr ο κ. Αράπογλου, επισημαίνοντας ότι οι τιμές των νεόδμητων οικοδομών έχουν φτάσει σε τόσο υψηλά επίπεδα λόγω των μεγάλων αυξήσεων που σημειώνονται στα οικοδομικά υλικά, +30% από τον Σεπτέμβριο του 2021, όπως και την άνοδο των μισθών των οικοδόμων οι οποίοι πλέον είναι δυσεύρετοι. «Τα μέτρα που εξετάζει η κυβέρνηση είναι προς την σωστή κατεύθυνση», παραδέχτηκε ο κ. Αράπογλου εξηγώντας δε πως είναι ζωτικής σημασίας να παρθούν άμεσα αποφάσεις από τα αρμόδια υπουργεία προς ενδυνάμωση της αγοράς ακινήτων.

Ειδικότερα, ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων νομού Ηρακλείου Αναφέρθηκε στα φορολογικά κίνητρα που πρέπει να δώσει η κυβέρνηση για την κατασκευή νέων κτιρίων, την μείωση του ΕΝΦΙΑ όπως και την μείωση του φόρου εισοδήματος των πολιτών.

Εκπτωση φόρου έως 6.400 ευρώ για ανακαίνιση

Παράταση για τουλάχιστον για ένα ακόμα χρόνο της έκπτωσης φόρου έως 6.400 ευρώ για εργασίες επισκευής και ανακαίνισης ακινήτων, εξετάζει την ίδια ώρα το υπουργείο Οικονομικών, καθώς το μέτρο λήγει στο τέλος του 2022.

Ως ορίζει το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο η έκπτωση φόρου κατανέμεται ισόποσα σε περίοδο τεσσάρων ετών και ανέρχεται σε ποσοστό 40% του ύψους των επιλέξιμων δαπανών για τη λήψη των υπηρεσιών, με ανώτατο συνολικό όριο δαπανών για τα έτη 2020, 2021 και 2022 τα 16.000 ευρώ. Ειδικότερα, το μέγιστο ποσό έκπτωσης, κατά συνέπεια, διαμορφώνεται, στα 6.400 ευρώ. Ως προέκταση των προαναφερθέντων, εάν κάποιος δαπάνησε 5.000 ευρώ μέσα στο 2021 για την ανακαίνιση του σπιτιού του, τότε θα γλιτώσει φόρο εισοδήματος συνολικού ύψους 2.000 ευρώ, ποσό το οποίο επιμερίζεται σε τέσσερα χρόνια: 500 ευρώ αφαιρούνται από το εκκαθαριστικό του 2022, 500 ευρώ από το εκκαθαριστικό του 2023, 500 ευρώ από τον λογαριασμό του 2024 και άλλα 500 ευρώ από το εκκαθαριστικό σημείωμα του 2025.

Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται υπόψη μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες, και όχι τα έξοδα για τις προμήθειες υλικών ενώ απαραίτητες προϋποθέσεις είναι η πληρωμή τους με ηλεκτρονικό χρήμα (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής).

Ηράκλειο: Έκτο στην Ευρώπη στις αποδόσεις ακινήτων – Πού αξίζει να επενδύσετε για την αγορά διαμερίσματος

Από τις ελκυστικότερες πόλεις στην Ευρώπη για ξένους επενδυτές ακινήτων είναι το Ηράκλειο της Κρήτη, γεγονός που δικαιολογεί και τον όγκο των αγοραπωλησιών τα τελευταία χρόνια.

Σε σχετική έρευνα η επενδυτική εταιρεία ProfitLevel αναφέρει ότι το Ηράκλειο αποτελεί την έκτη καλύτερη αγορά για έναν επενδυτή, καθώς με βάση το επίπεδο των τιμών πώλησης κατοικιών και των προσδοκώμενων εσόδων από ενοίκια, απαιτούνται μόλις 23,37 χρόνια για να αποσβεστεί το ύψος της αρχικής επένδυσης. Στην πρώτη θέση με μικρή διαφορά (17 έτη) κατατάσσεται η πόλη της Βαλένθια στην Ισπανία, ενώ ακολουθούν η Αθήνα, η Μασσαλία με 21,78 χρόνια απόσβεσης και η Βαρκελώνη με 22,5 χρόνια.

Αναλογία της τιμής αγοράς ενός διαμερίσματος προς το ετήσιο ενοίκιο

Στον αντίποδα, πόλεις στην Κεντρική Ευρώπη αποτελούν πλέον λιγότερο ελκυστικούς προορισμούς. Αφενός οι τιμές στις πόλεις της κεντρικής Ευρώπης είναι πολύ υψηλές, αφετέρου οι επενδυτές θα χρειαστούν σε αυτές τις πόλεις κατά μέσο όρο 30 χρόνια για να αποσβέσουν την επένδυσή τους. Για παράδειγμα, στην Πράγα χρειάζονται 35,46 χρόνια, προκιεμένου να αποσβεστεί το ύψος της αρχικής επένδυσης, ενώ στο Ντουμπρόβνικ της Κροατίας 42,38 χρόνια.

Αυτός είναι και ο σημαντικότερος λόγος που έχουν αυξηθεί τα ενοίκια στο Ηράκλειο. 

Η αύξηση στις τιμές των ακινήτων στην Κρήτη ανέρχεται στο 8% για το πρώτο εξάμηνο του 2021, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2020, ενώ αύξηση κατά 15% καταγράφεται και στον όγκο των αγοραπωλησιών στην αντίστοιχη περίοδο. Ταυτόχρονα, αυξημένα είναι και τα ενοίκια στο νησί της Κρήτης. «Λόγω της πανδημίας το 2020, αρκετοί απέσυραν τα ακίνητα τους από την βραχυχρόνια μίσθωση λόγω έλλειψης ζήτησης. Από το καλοκαίρι του 2021 όμως, όταν καταγράφηκε σημαντική αύξηση του τουρισμού, αρκετοί αποφάσισαν να επαναφέρουν τα ακίνητα τους από την μακροχρόνια στην βραχυχρόνια μίσθωση. Το γεγονός αυτό, σε σχέση με την απουσία επαρκών ακινήτων λόγω του φρένου που είχε μπει στην οικοδομική δραστηριότητα τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, έχουν οδηγήσει στην αύξηση των ενοικίων», επεσήμανε ο κ. Αράπογλου.

Στις αγγελίες που δημοσιεύονται στον τοπικό Τύπο, ένα 2άρι 40 τ.μ., ισόγειο, στη Θέρισο, να ενοικιάζεται 330 ευρώ τον μήνα. Στο κέντρο του Ηρακλείου ένα 3άρι 112 τ.μ., 1ου ορόφου, με αυτόνομη θέρμανση, ενοικιάζεται στα 600 ευρώ τον μήνα, δηλαδή σχεδόν όσο είναι σήμερα ο κατώτερος μισθός στον ιδιωτικό τομέα. Στο Καμαράκι, μεγάλο δυάρι οροφοδιαμέρισμα ημιωρόφου, 60 τ.μ., έχει ενοίκιο 400 ευρώ τον μήνα. Μία οικογένεια που αναζητά μεγάλο σπίτι για να το ενοικιάσει σε οροφοδιαμέρισμα διπλοκατοικίας, 1ου ορόφου, 133 τ.μ., με θέα, θα κληθεί στις Μεσαμπελιές να πληρώσει ενοίκιο που δεν πέφτει κάτω από τα 950 ευρώ. Την ίδια ώρα, άλλωστε, μια γκαρσονιέρα στη Νέα Αλικαρνασσό, «φουλ» εξοπλισμένη και «λουξ», όπως διαφημίζεται, έχει ενοίκιο 350 ευρώ τον μήνα. Σε ότι αφορά στα δυάρια: Σε πεζόδρομο κοντά στο πάρκο Θεοτοκόπουλου, 2άρι οροφοδιαμέρισμα, 73 τ.μ., ενοικιάζεται 580 ευρώ τον μήνα. Κάπου εκεί διαμορφώνονται οι τιμές στο κέντρο του Ηρακλείου, σε διαμερίσματα που προσφέρονται προς ενοικίαση, 2άρια ή 3άρια, τα οποία και παρουσιάζονται ως κτίρια που είναι «σε άριστη κατάσταση».

Τα Χανιά, μαζί με την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, είναι στις πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση σπιτιών σύμφωνα με έρευνα ηλεκτρονικής πλατφόρμας ανεύρεσης κατοικίας. Η χαμηλότερη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο καταγράφηκε στην Σπάρτη. Γκαρσονιέρες και δυάρια από 25 έως 35 τετραγωνικά σε κεντρικές περιοχές των Χανίων ανάλογα με το έτος κατασκευής. ενοικιάζονται από 300 έως και 600 ευρώ. Τριάρια ή τεσσάρια που έτσι κι αλλιώς είναι εξαιρετικά δύσκολο να βρεθούν, νοικιάζονται από 600 ευρώ - αν είναι παλιάς κατασκευής - έως και 1.200 ευρώ αν πρόκειται για καινούριο.

Ενισχύονται οι ξένες επενδύσεις

Για το τρέχον έτος αναμένεται περαιτέρω ενίσχυση του «κύματος» των ξένων επενδυτών, καθώς προβλέπεται ταχύτερη ανάκαμψη και του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής «χρυσή βίζα» σε πολίτες εκτός Ε.Ε. Το 2021 καταγράφηκε αύξηση κατά 10,3%, καθώς εκδόθηκαν 1.035 νέες άδειες, από 938 το 2020. Ως εκ τούτου, τα κεφάλαια που τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά ακινήτων για τον σκοπό αυτό υπολογίζονται σε τουλάχιστον 258,7 εκατ. ευρώ. Με βάση τα τελευταία στοιχεία, από την έναρξη του προγράμματος το 2014, μέχρι και το τέλος του 2021, έχουν χορηγηθεί συνολικά 9.610 άδειες παραμονής σε μεμονωμένους επενδυτές και συνολικά 28.767 άδειες, υπολογίζοντας και τα μέλη των οικογενειών τους.

Σε ποιες περιοχές του Ηρακλείου επενδύουν οι ξένοι

Αυξημένες σε ποσοστό 15-20% είναι οι αγοραπωλησίες από ξένους επενδυτές σε σχέση με την πρώτη περίοδο της καραντίνας το 2020 στην Κρήτη. Σύμφωνα με στελέχη της κτηματαγοράς οι ξένοι επενδύουν κυρίως σε περιοχές της Μεσάρας που βρίσκονται κοντά στην θάλασσα και ιδανικά με θέα σε αυτή. Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι το Καμηλάρι του Δήμου Φαιστού, το Καλαμάκι, οι Βώροι Ηρακλείου. Δευτερευόντως, ενδιαφέρον υπάρχει και στο βόρειο παραλιακό μέτωπο του Ηρακλείου σε περιοχές γύρω από την Χερσόνησο.

Η τάση που διαμορφώνεται από τους ξένους στις αγοραπωλησίες ακινήτων, είναι είτε η επένδυση σε πολυτελείς βίλλες, για όσους διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα, είτε η αγορά οικοπέδων και στην συνέχεια δημιουργία πετρόκτιστων κτηρίων, που συνιστά και οικονομικότερη επιλογή.

Πιο ψηλά στις προτιμήσεις είναι τα ακίνητα 20ετιας και 30ετίας, κυρίως λόγω της χαμηλότερης τιμής τους, καθώς μπορούν να πωληθούν πιο εύκολα. Η τάση που διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτου, αφορά οικόπεδα σε παραθαλάσσιες περιοχές που δεν απέχουν πολλά χιλιόμετρα από την πόλη του Ηρακλείου, στα οποία κτίζονται μονοκατοικίες προκάτ ή με κύριο υλικό την πέτρα, λόγω χαμηλότερου κόστους. Αξίζει να σημειωθεί ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον δεν εστιάζεται, πλέον, σε διαμερίσματα πολυκατοικιών. Αυτή η μετατόπιση προκύπτει λόγω και της πανδημίας, η οποία που έχει στρέψει τη ζήτηση από πλευράς των αγοραστών σε σπίτια με μεγαλύτερους χώρους, αγροικίες και σε συνδυασμό με τα έργα ανάπτυξης και υποδομών μεγάλης εμβέλειας που έχουν δρομολογηθεί -όπως το νέο αεροδρόμιο της Κρήτης.

Το κύριο ηλικιακό προφίλ των ξένων επενδυτών αφορά σε συνταξιούχους που αποφασίζουν να περάσουν αυτή την περίοδο της ζωής τους στην Κρήτη, εκμεταλλευόμενοι τη φυσική ομορφιά και το κλίμα του νησιού. Σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπως η Χερσόνησος, δεν είναι λίγες οι φορές όπου οι ξένοι επενδύουν σε οικόπεδα στα οποία χτίζουν αρκετά κτίσματα και στην συνέχεια εκμισθώνουν κάποια εξ αυτών σε βραχυχρόνιες πλατφόρμες ενοικίασης δωματίων. Ενδιαφέρουν παρουσιάζουν και περιοχές που δεν είναι δίπλα στην θάλασσα.

Η γεωγραφική κατανομή των ξένων αγοραστών

Στην αγορά ακινήτων του νησιού, τον «πρώτο λόγο» εξακολουθούν να έχουν άτομα που προέρχονται από τις παραδοσιακές τουριστικές αγορές του νησιού.

«Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από Γερμανία, Αγγλία και Γαλλία. Ακολούθως, βρίσκονται πολίτες από χώρες όπως είναι η Ολλανδία αλλά και οι Σκανδιναβικές χώρες σε μικρότερο βαθμό».

Αναφορικά με την διαφαινόμενα τάση που διαμορφώνεται κυρίως στην Αθήνα, με αγοραστές από Ισραήλ, Κίνα και Ρωσία, ο κ. Αράπογλου ανέφερε πως για την Κρήτη το ενδιαφέρον περιορίζεται κυρίως από Ρώσους αγοραστές, οι επενδύουν σε περιοχές όπως η Κρήτη και η Κύπρος προκειμένου να αποκτήσουν Golden Visa και τα προνόμια που προκύπτουν από αυτή.

Σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχει η εκτίμηση ότι τα επόμενα χρόνια θα δούμε περισσότερες ισραηλινές επενδύσεις στον τομέα του real estate στην Ελλάδα, τόσο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη όσο και σε δημοφιλή ελληνικά νησιά, όπως η Κρήτη, η Λευκάδα και η Κέρκυρα.

Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον Ισραηλινών επενδυτών για την Κρήτη, αφορά στην αξιοποίηση ακινήτων και οικοπέδων στον τομέα της φιλοξενίας.

Το πρώτο μεγάλο «κύμα» αγοραπωλησιών ακινήτων από ξένους επενδυτές, παρατηρήθηκε το 2010 όπου σε συνδυασμό με την οικονομική κρίση, οι τιμές είχαν μειωθεί αρκετά δημιουργώντας ευκαιρίες. «Παρατηρήθηκε μια μικρή παύση την περίοδο της πρώτης καραντίνας, λόγω της ανησυχίας που υπήρχε στον κόσμο για την πανδημία και στην συνέχεια ο όγκος των αγοραπωλησιών συνέχισε να αυξάνεται».

Σημαντική τάση, εκτός από την ιδιωτική κατοικία, αποτελεί και η εκμετάλλευση οικοπέδων για τουριστική δραστηριότητα κυρίως σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι πιο δημοφιλείς περιοχές του Ηρακλείου

Μεγάλη ζήτηση ακινήτων καταγράφεται στο παραλιακό μέτωπο από την περιοχή του Κοκκίνη Χάνι μέχρι και την Μίλατο». Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσονται επί παραδείγματι και οι Γούρνες, Γούβες, Χερσόνησος, Μάλια, Σταλίδα κ.α.

Πού καταγράφεται αύξηση ΕΝΦΙΑ στην Κρήτη παρά τις αντισταθμιστικές ρυθμίσεις

«Χαμένοι» είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές της Κρήτης όπου καταγράφεται «εκτίναξη» αντικειμενικών αξίων, σαφώς μεγαλύτερη από εκείνη που σημειώνεται μεσοσταθμικά.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα περιοχών της Κρήτης, στις οποίες οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα δουν αύξηση στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ, αποτελούν αρχικά η Χερσόνησος, στην οποία καταγράφεται αύξηση αντικειμενικών αξιών που «αγγίζει» ακόμη και το 75%, σε συγκεκριμένες τιμές ζώνης της τουριστικής περιοχής. Αυξήσεις αναμένεται να δουν ακόμη οι ιδιοκτήτες ακινήτων στον Άγιο Νικόλαο, ιδίως στην τιμή ζώνης που βρίσκεται κοντά στην λίμνη αλλά και στην Νέα Αλικαρνασσό, εξαιτίας της επικείμενης απομάκρυνσης του υφιστάμενου αεροδρομίου. Το ακριβές ποσοστό των αυξήσεων, θα διαφανεί όταν οι ιδιοκτήτες λάβουν στα χέρια τους το εκκαθαριστικό της εφορίας και συγκρίνουν το εκκαθαριστικό του 2022 με αυτό του 2021.

(φωτογραφία shutterstock)